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通法公开课丨房屋租赁合同大讲堂

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2020年06月30日 11:03:26 游览量: 85

简述:

随着全面依法治国的不断推进,法律影响社会的广度和深度都在急速发展,“用法”成了人们的迫切需要。为此,北

通法公开课丨房屋租赁合同大讲堂

随着全面依法治国的不断推进,法律影响社会的广度和深度都在急速发展,“用法”成了人们的迫切需要。为此,北京市通州区人民法院推出“普法系列公开课”,由各个庭室经验丰富的法官,给大家普及一些常见的法律知识。
今天为大家普及的是房屋租赁相关的法律知识,授课的法官是来自北京通州法院宋庄法庭的何杨彪。

通法公开课丨房屋租赁合同大讲堂

何杨彪,毕业于湖南大学,研究生学历,法学硕士,2010年7月进入通州法院,先后工作于民四庭、宋庄人民法庭,现为宋庄人民法庭员额法官、副庭长,从事民事审判工作,多次被评为办案能手、先进工作者、优秀公务员等。
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疫情期间,关于房屋租赁合同出现了很多新的问题,我们梳理了一些常见问题,以期为大家带来一些启发。
限定不可抗力适用范围的原则
1
含义:疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。
法官观点:本意见指出,合同纠纷仅在因为疫情导致合同不能履行的情形下,才适用不可抗力的规定。然而,除仅服务于特定时间 地点的房屋租赁合同来说,因疫情而导致合同不能履行的可能性较小,为保证租赁市场的稳定性,不可抗力在房屋租赁合同纠纷案件的适用范围较小。
鼓励继续履行合同的原则
2
含义:疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持;当事人请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后,当事人仍然主张部分或者全部免除责任的,人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持;
法官观点:本意见指出,对于一般的合同纠纷,当然包括房屋租赁合同纠纷,应当本着促成当事人继续履行的原则由法院进行调解,对于确实因为继续履行会违背公平原则的,当事人可以结合实际情况对合同予以变更,具体到房屋租赁合同而言,出租人和承租人可以对因疫情是否顺延租赁期限或者降低疫情期间租金的方式,本着协商一致、公平的原则,继续履行房屋租赁合同。
优惠措施参考原则
3
含义:当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的,人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。
法官观点:合同是否能够具体履行,应当结合实际情况,该条指出了合同继续履行考量的几方面因素,对于房屋租赁合同而言,如果政府对出租人或者承租人进行了税费减免、政策补贴、免除债务等措施,那么从房屋租赁合同的整体面来看,这种情形下,房屋租赁合同继续履行的可能性便更大。
法官建议
关注合同效力、合同解除、房屋租赁合同装饰装修归属物的约定
通过对审判实务当中房屋租赁合同纠纷的主要争议焦点归纳和整理,法官建议无论是出租人还是承租人在签订房屋租赁合同的过程中,都应当多关注合同是否有法定无效的情形,同时基于房屋租赁合同的特殊性,合同双方应当关注对于合同解除和装饰装修物归属问题的约定。
坚持继续履行合同为原则,协商变更合同为补充
首先房屋租赁合同双方当事人在公平原则下,应当继续履行原先订立的合同,保持合同的稳定性。在继续履行原合同对一方明显不公平的情况下,合同双方可以根据公平原则自行协商修改租赁合同的期限、疫情下租金变更的补充约定等内容,合同双方应当共同让步、友好协商、加强合作,将疫情对合同双方共同的影响降到最低,更好的实现复工复产。
集聚性房屋租赁的区域,坚持自愿协商,必要诉诸社区、村委、法官工作站等机构
复工复产的背景下,很多区域逐渐解封,复工者陆续返回,合同双方先前所签订的房屋租赁合同争议,应当本着自愿、公平的原则先自行协商解决,各自承担因疫情带来的损失,对于协商不成的,为提高解决效率、减少诉累,建议先行诉诸到社区或村委会、法官工作站进行协商解决,争取将相应的纠纷化解在诉前。
原标题:《通法公开课丨房屋租赁合同大讲堂》