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LPR房贷全攻略:加点日要选利率最高的,重定价日要选利率最低的

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2020年03月10日 14:13:03 游览量: 136

简述:

LPR房贷全攻略:加点日要选利率最高的,重定价日要选利率最低的-银行频道-和讯网

  出品 | 愉见财经

  昨晚发了房贷LPR转锚基础问题后,我的公号似乎秒变咨询机构,后台找我们问细节算法的朋友纷至沓来。好多问题,说真的连我在银行做个金的朋友都没完全厘清,我也是一个脑袋变成两个大。

  不过为了帮我尽好职责,朋友今天到行里第一件事就是找出将要和客户签的“个人按揭贷款定价基准转换LPR”协议,我们拉群陪着读者算了好半天,各种细节问题都捋了一遍。

  现在,就把我今天学习所得,继续向您汇报。

  以前办房贷时,消费者最关心的就是,贷款是打折、基准、还是上浮呢?以后办房贷,最关键的问题会变成:LPR加减多少个基点? 本月以来,多家银行纷纷发布公告称,启动个人存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的工作。根据央行的公告,LPR转换原则上应在8月31日前完成。 “愉见财经”跑到某股份制银行上海分行,亲自对着协议文本请教学习后总结了一套打法。总体来说,我们需要做一道是非题,两道选择题: 是非题:房贷是否从原固定利率转锚成LPR?(备注:选定LPR转锚后,就不能再转回固定利率)选择题1:如何选择利率“加点基准日”?(简答:这题,尽量选LPR利率最高月份)选择题2:如何选择利率“重新定价日”?(简答:这题,尽量选LPR利率最低月份) 需要事先说明的是,“愉见财经”问了一圈,发现银行和银行之间的政策竟然并不相同。有的银行会PUSH客户全部都转LPR,有的则更多尊重客户己愿转与不转;有的银行允许客户选“加点基准日”,有的默认为取用2019年12月的LPR(即5年期LPR对应4.8%来加减点);有的银行可选“利率重新定价日”,有的则默认为每年1月1日(即全部按照前一年12月LPR重定价)。 所以我们在这篇分析,全部都是基于有选择的情况下来讨论的。大多数政策均参考了某股份制银行上海分行,不能代表全部银行。 下文中,“愉见财经”请出两位房贷(商贷而非公积金贷款)贷款人:房多多和钱多多。 房多多,此前的房贷是基准利率4.9%上浮10%,即4.9?(1+10%)=5.39%。(没办法,谁让他房子买多了呢,贷款不优惠了呀。)钱多多,此前的房贷是基准利率4.9%打9折,即4.9?(1-10%)=4.41%。(房贷一打折,可不就等于省出来的钱多了么。)

LPR房贷全攻略:加点日要选利率最高的,重定价日要选利率最低的

  是非题:

  是否转锚LPR

  Y

  先抛结论,再说案例及变量分析。 是否换锚LPR:不换,那么房贷固定在原来的利率不变了;换,有机会成本,因为LPR每个月20号公布一次,是上下浮动的,房贷可以选择每年重新定价一次(重定周期未必是一年,由客户和银行商议而定),意味着房贷也会浮动。 三条结论:

  - 1,如果LPR走高,不换划算;如果走低,换划算;- 2,若仅参考眼下利率,换锚已经有些小实惠了;(政策期望大家转,总是会选一个划算的周期,先给块糖吃)- 3,关键还要看对应你余下房贷期限的未来长期LPR变量怎么变,利率是上行还是下行。

  以房多多为例。他此前的房贷是5.39%。 如果他这次不想转LPR,那他沿用5.39这个固定利率,只有在央行升降基准利率时才会对他有所影响,这一点和以往操作一致,不再赘述。 如果他选择转LPR,他未来的房贷计算公式,就是:LPR ± 点差。亦即“锚”不再是基准利率而是LPR,新锚的敏感度和市场化程度更高,也就是更“善变”。 公式里的点差,取的是“点差基准日”LPR与我们原房贷利率之间的差值,点差一经确定,不再更改。这一步的效用,是把我们原来拿到房贷的贵或便宜给继承下来。 公式里的LPR,取的是“重新定价日”的LPR。不少银行会和客户约定,一年一次重新定价。 如果房多多选择换锚LPR,并且选择以2019年12月的LPR为“点差基准”的话:房多多原本房贷利率5.39%,去年12月LPR为4.8%,点差就是5.39%-4.8%=0.59%,即“加59个基点”。 假设房多多选择现在就成LPR计价(这只是假设,因为大部分银行会和客户约定明年1月1日起转),当前5年期LPR报4.75,那么房多多的新房贷利率就是:4.75%+0.59%=5.34%。

LPR房贷全攻略:加点日要选利率最高的,重定价日要选利率最低的

  房多多的点差是正值。还有另一种情形,比如钱多多,他的点差是负值,我们说得通俗一点,就叫“减点”好了。 如上所述,钱多多原房贷利率4.41%。所以钱多多的点差就是4.41%-4.8%=-0.39%,即“减39个基点”。 一样的情况,这份好运点差会一直相随。按照目前LPR 4.75%计算,房多多最新的房贷利率是4.75%-0.39%=4.36%。

LPR房贷全攻略:加点日要选利率最高的,重定价日要选利率最低的