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李迅雷谈楼市:房住不炒,理想与现实之差如何缩小!

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2021年02月23日 16:55:27 游览量: 123

简述:

对于房地产的未来,值得担心的并不是房价继续上涨,而是怕房价一旦大跌,流动性极度萎缩,缺乏接盘者,这才是

  对于房地产的未来,值得担心的并不是房价继续上涨,而是怕房价一旦大跌,流动性极度萎缩,缺乏接盘者,这才是处置危机的最大困难。



  让现实向左,请理想向右



  前些年有部很火的电影叫《天下无贼》,如果真的没有贼了,就可以夜不闭户。因此“天下无贼”是理想,但贼的存在是现实,如果能够减少贼在总人口中的比重,那就是缩小了理想与现实之间的差距,也算是一种社会进步。



  事实上,这些年来偷钱包的窃贼确实比以前减少了很多,这可能主要归功于科技进步与金融创新。所谓科技进步,高清摄像头的广泛应用,也带来了摄像头成本的大幅下降,同时导致窃贼的“业务风险”加大。所谓金融创新,是指支付宝和微信支付的普及,如今人们很少带现金甚至银行卡出行了——窃贼陷入无钱可偷的窘境。



  上述是通过改变现实的方式来缩小理想与现实之间的差距。



  实现理想的方案要现实



  在经济领域,对于理想(经济目标)与现实(经济现状)之间的差距,同样可以通过改变经济现状和降低经济目标两种方法来实现。



  例如,房住不炒这一目标设定完全合理。根据我们测算,中国房地产对GDP总量的直接和间接贡献接近30%,房地产成为银行的重要资产,成为地方政府财政的主要支撑,成为居民的主要资产。正是因为房地产成为众多主体的共同利益,因此,甚至有人认为房价永远不会下跌。但是,中国房地产经历了20年牛市,隐含了很大风险。



  问题在于,大家都觉得这一目标的设定是合理的,但为何从2016年提出至今,炒房之风难以抑制呢?显然存在执行方面的问题,如前所述,房价上涨是社会多方的共同利益所在,与抑制炒房存在利益上的抵触,因此,执行力不足。



  同时,抑制房价的方法似乎也有问题。房价由供需关系决定,房价上涨说明需求大于供给,那就应该扩大供给,同时抑制需求。其他很多国家或地区的土地是私有的,因此,在扩大供给上有难度,如香港就是这类情况,特区政府靠填海来扩大土地供给,效果甚微。但我国的土地是公有制的,如果真的想扩大供给,城市的工业用地、农村宅基地等都可以转化为城市住宅用地。更何况目前制造业产能过剩,很多工业用地效率低下,为何不能转化为对住宅市场的土地供给呢?



  2013年的十八届三中全会上就提出土地改革的一系列思路,如果宅基地改革越早,农民的财产性收入增长就越快。如今,我估计即便宅基地可以转让,新增需求也不会太大,因为投资取决于预期。总体而言,如今开放宅基地,则已卖不出好价钱了。



  从统计局提供的数据看,1~8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,反映出开发商对未来房地产市场的前景不是太看好了。



  在七月末的政治局会议上,再次明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。第一,限制房地产信托融资;第二,限制房企外债融资;第三,严查资金违规进入房地产;第四,严控房地产开发贷;第五,严控P2P(很多P2P对应房地产资产);第六,严格控制居民房贷。



  不过,这六项政策中,其中四项是抑制供给的,只有最后一项是抑制需求的,严控P2P,似乎对供需两方面都有抑制作用。抑制供给的结果,导致供给减少,供给商的成本提高,最终使得房价上涨。而要让房住不炒,最有效的手段应该是让房价下降,就像股票指数下跌交易量就会萎缩一样。



  因此,我觉得要实现房住不炒目标,缩小目标与现实之间的差距,就应该扩大供给抑制需求,而不是大力度抑制供给,同时又小力度抑制需求。



  当然,由于宏观调控往往是多目标的,抑制房地产开发商投资房地产,应该是为了让信贷资金或社会资金脱虚向实,从房地产领域流向实体经济。但是,我们应该清楚,资本永远是逐利的,要让资金从房地产领域离开,如果没有比房地产投资有更高的收益风险比,谁愿意离开房地产领域呢?