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【今日房评】房地产的“诗和远方”在哪里?

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2019年10月30日 08:47:11 游览量: 82

简述:

【今日房评】房地产的“诗和远方”在哪里?-新闻频道-和讯网

每到行业低迷的时候,这个行业里的人就开始讨论转型。在经历了一轮周期的狂奔之后,中国房地产行业发展又到了一个十字路口。从未来趋势看,房地产行业规模缩减和速度下降将成为大概率事件,而这对企业来说是事关生死的问题,每个企业都有必要积极研判,认真应对这次行业变局带来的考验。

近日,融创中国多花了近63亿,买下了万达文旅集团的全部,不但具备了开发文旅城地产的能力,也具备了从设计到建设、运营全过程的文旅产业发展能力。如果融创可以形成足够的文旅产业运营能力,就可以破局房地产公司去地产标签的问题,走上一条产业地产的新道路。

这足以让很多房企羡慕,毕竟大部分房企都还在摸索自己的未来转型发展之路。

如今,上规模的房企都有两条业务线:一条是传统的地产开发业务;另一条是以长租、康养等为代表的创新业务线。房地产公司都在用传统业务哺养新业务,试图培养出几个极具规模的新业务线,以逐渐减轻对传统业务的依赖。

如今,还不能说哪条发展路线是对的。但是,本文梳理了房地产企业探索业务转型和行业发展的历程,试图从中寻找接下来房地产行业新周期当中,房企的应对之法,以供读者一起探讨。

【今日房评】房地产的“诗和远方”在哪里?

多元化探索未竟

房企重回规模化之路

1994年3月30日上午10点30分,君安证券总经理张国庆和副总张汉生走进时任万科董事长王石的办公室,一在对面坐定,张国庆就开门见山:“君安证券准备给万科的管理层提些意见。”

当天下午3时,君安证券在阳光酒店召开记者发布会,小型会议室坐满了记者,张国庆当场宣读了一万多字的《告万科企业股份有限公司全体股东书》。

《告万科企业股份有限公司全体股东书》首先对万科的业务情况、公司结构、股本构成和股票走势作了概括介绍,并逐一分析了万科的房地产、股权投资、工业、贸易和文化经营五大产业状况。

之后,行文对万科经营和管理中存在的问题,如业务透明度不足、参股申华公司无实效、房地产经营业绩欠佳和股权投资利润不稳定等进行分析,点明万科的的产业结构分散了公司的资源和管理层的经营重心,已经不能适应现代市场竞争。

因此,倡议书中最后提出了对万科的业务结构和管理层进行重组,包括收缩贸易、商业和工业经营,将安华公司和股权投资公司独立出来,全力发展和充实房地产业务,同时宣布将推荐八到十位董事候选人进入董事会,以及力争在董事会内部设置一个常设的项目审批委员会,对重大政策进行监督,避免和减轻项目的盲目性和随意性。

一万多字的内容,整整念了一个小时。

上述这个场景,就是1994年爆发的那场“君万之争”的实录,从那时候起,《门口的野蛮人》这本书就被王石挂在嘴边。虽然后来万科胜出,但是从这个事件以后,王石吸取教训,开始收归万科多而杂的业务,聚焦房地产开发。王石甚至在退休和半退休的状态之下,依然放出话:“就算我死了,你们搞多元化,我还会从骨灰盒里伸出手来干扰你们!”

不了解上面一段“君万之争”背景的人,估计还以为王石犯糊涂呢。可是,后来万科还是适度搞了一些多元化业务,王石也没有强横干涉,因为这些业务规模很小,充其量只是万科对于新业务的尝试。万科的主业和主营收入依然牢牢坚持在房地产。

与王石的战略笃定不同,很多中小开发商老板们,是赶上了改革开放的春风,误打误撞进入房地产行业的,不经意间,因为东风起,公司上了市,而成了大老板。这些房企老板的成长经历上,有深刻的江湖和白手套烙印,让他们改行不做房地产,不仅是观念上行不通,能力上也行不通。

在2015年-2016年的时候,房地产行业盛行多元化的说法。彼时,房地产行业虽然面临很多问题,但是行业利润率依然普遍在40%以上,开发商有钱支撑公司去探索新业务。

那时候,也是移动互联网兴起之时,于是,拥抱互联网,做社区、物业等美好生活的加法,就是房地产企业们看重的方向。

但是,经过尝试之后发现,房地产行业本身资产规模重,投资量大,向后端延伸的结果是行业利润率降低和运营成本提高。做了那么多提高附加值的新业务,最终赚钱的没有几个。而且,培养一个物业公司,社区商业公司上市之后的融资规模根本对房地产业务带不来任何帮助。

如果脱离了物业开发业务而单纯去搞多元化,事实已经证明,开发商只是开发商,他成不了科学家、实业家。更何况,开发商老板们都过惯了高利润的好日子,你让他们再起早贪黑,做从牙缝里抠肉吃的业务,既不是他们的专长,他们也不愿意干。