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深圳楼市,突然变了!

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2023年01月20日 11:26:59 游览量: 180

简述:

最近几天,深圳的新房市场又开始热闹起来。尤其是西部,有好几个新盘扎堆入市。实用户型越来越多如今的新房给

最近几天,深圳的新房市场又开始热闹起来。

尤其是西部,有好几个新盘扎堆入市。

首先是光明的最低限价盘中海观园、然后就是卓越在宝安重点打造的项目云奕府取证预售。

东边中海寰宇珑宸带着深高学区高调入市,西边联发悦尚居、深业颐瑞府虎视眈眈。

趁着新房扎堆入市,前两天我和周主任又去西部看了好几个深圳的新房项目。

看完一轮之后我发现:

和一年前、两年前相比,如今的深圳新房确实变得很不一样。

我知道很多人其实并不了解深圳的新房市场,或许他会对新楼盘的名字如数家珍,但是无法从个别案例总结到普遍规律。

说白了,有多数人是近视眼看市场,看到的,都是模糊的,他们需要一副眼镜。

所以,如果你真的想了解深圳当下真实的市场,那么下面我分享的几个市场新现象对你会很有用。

看文章之前提醒一下,如果现在对市场不太了解,可以直接扫码添加我们的房产置业老师咨询。

实用户型越来越多

如今的新房给我的第一个感受是,相比以往,现在新房实用率高的户型越来越多了。

说起实用率这个事其实有历史源头,最开始的时候是在2016-2018年期间,深圳在这个阶段逐渐收紧政府偷面积的行为,

之前能偷的时候,不少开发商都是大片大片偷面积,所以现在二手房市场中能见到不少实用率过100%的房子。

比如我之前去看过的大前海二手楼盘汉京确悦,

大家可以看看下面这套房子,这是一个建筑面积61㎡户型,实际面积却能达到66.7㎡。

深圳楼市,突然变了!

这种得房率的房子在早年的深圳并不在少数。

在2018年之后,深圳新房开始被管控,产品得房率变低,普遍降到了80%以下。

能够拿到80%得房率的新盘,销售都可以对外宣传是高得房率了。

以光明为例,我整理了自2020年以来光明主要新盘的得房率。

深圳楼市,突然变了!

你会发现2020年入市的新盘,除了一个电建洺悦府得房率刚刚到80%,其余都在80%以下。

2021年的新盘,高得房率的新盘多了一些,深铁瑞城的得房率达到82%,是光明那两年得房率最高的楼盘。

到了今年,光明新盘的得房率大幅提升。

除了刚刚开盘的中海观园以及年初开盘整了个86平2房、75%得房率的恶心户型的星河天地5期之外,其他楼盘的得房率都在80%以上。

比如这次我去看了公明的金地明峰府,虽然地段确实不咋地,但人家81平户型能做3房1.9卫,算上赠送面积之后,得房率竟然达到90%。

这放在两年前,根本想都不敢想,这个实用率,就算放在整个深圳和其他新房对比,也能横着走。

这说明随着市场竞争越来越激烈,新房开发商不得不想法设法在产品上下功夫增强竞争力,尤其是地段位置不太好的新盘。

除了上面这些都已经是开盘的新盘之外,没开盘的新房也有很高实用的户型。

光明即将入市的新盘深业颐瑞府,户型就能做到105平4房。

深圳楼市,突然变了!

上图这个105平4房的B户型,阳台能做到10.4个平方,加上赠送实用率达到92%。

别说在光明,就算是全深圳,同面积段的其他新盘都只能做3房,能做到这样极致,颐瑞府的独一份。

另外,深圳当下还有一个户型实用率非常高的楼盘——万科未来之光。

这个楼盘是当下深圳使用率极致的典范,有98平4房户型和73平3房户型,80平也能做到3房2卫,全是深圳当下新盘中极为稀缺的极致实用户型。

深圳楼市,突然变了!

为了在深圳新房内卷的市场中胜出,开发商们真的是煞费苦心。

当然,我这里提到的都只是代表,除了上述的实用率比较高的户型之外,其实深圳现在在卖的新盘还有不少高使用率的户型,想了解高使用率的户型或者新盘,可以扫码直接咨询了解。

小面积段产品增加

我看盘感受到的第二个新变化是——小面积段的产品似乎越来越多了。

就拿光明区来说吧,之前的新房几乎没有80㎡以下户型的产品。

印象当中,前两年只有一个民轩揽翠台有69平的小户型、正大城有66平的小户型,除此之外其他楼盘的户型都在80平以上,多数楼盘的最小户型是89平。

今年入市以及准备入市的光明新盘中,小户型面积段明显增加了。

对比最直观的是光明中心区的红盘宏发万悦山。

去年开盘的万悦山一期是没有小户型的,最小面积段是88平的3房户型。

今年准备入市的二期多了一个79平户型,而且79平能做3房,直接拉高了光明买家的期待值。

深圳楼市,突然变了!

万悦山二期79平户型图

其次是已经在卖的特发观月台,有一个78平2房2厅1卫的户型,户型内有一个房间报建成阳台,可改成2+1房,使用率非常高。

深圳楼市,突然变了!

特发观月台78平户型

除了光明之外,其他区的小面积产品也有增加趋势。

在西乡,最近将要入市的旧改项目新盘海峦坊,推出52平和58平的小户型,而且整个楼盘50多平的小户型只有30套左右。

在尖岗山豪宅地段,万科未来之光推出了73平3房的纯刚需户型,又是一个在整个尖岗山片区都找不到的极致户型;

在东部龙岗的宝龙片区,最新开盘的中海寰宇珑宸,最小户型是78平3房。

你会发现,最近入市或者准备入市的新盘都开始都在想方设法做刚需小户型,尽可能吸引市场注意力。

市场竞争太激烈了,产品也开始内卷起来,不是高赠送,就是做小户型尽可能搞点噱头,起码要有点特点,中规中矩是最尴尬的。

新房总价在降低

第三个感受是:

当下深圳新房的总价确实是低了不少、性价比选择越来越多。