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2020年第三季度成都房地产市场回顾及展望

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2020年10月31日 06:10:01 游览量: 98

简述:

预计第四季度市场将迎来约10万平方米的新增供应。经济新周期下,科技等引擎行业的办公需求或将进一步加速落地,

2020年第三季度成都房地产市场回顾及展望

  优质写字楼市场

2020年第三季度成都房地产市场回顾及展望

  第三季度,市场录得成华万科大厦的交付。需求延续回暖态势,净吸纳量居全国第四,录得约9.5万平方米,环比上涨32.9%,为去年同期的七成;甲级写字楼净吸纳量约4万平方米,环比上涨210.2%,为去年同期的六成。一方面大中型企业的租赁需求明显升温;另一方面部分企业抓住租金调整窗口期升级、扩租,分别占比季内办公策略的24.3%、18.0%。相应地,市场整体空置率环比下降0.5个百分点至21.1%;平均账面租金环比下跌0.4%至每月每平方米82.4元,跌幅收窄0.7个百分点。

  城市运转加快恢复,基本面向好,市场活力蓄势待发。统计数据显示,截至8月成都市规模以上工业增加值、固定资产投资、外贸进出口总额等多项经济指标均实现同比正增长。营商环境方面,减税降费等一系列保护市场主体的政策红利持续传导至实体经济。全市1-7月新增市场主体35.5万户,同比增长21.7%。这一趋势在写字楼市场上亦有所体现,季内新增本地租户成交中的32%为2020年新注册企业。基建方面,季内地铁18号线首开段正式运行,覆盖金融城、大源、天府新区等多个写字楼区域市场,进一步提高南北主干线通勤效率。

  科技驱动新周期,行业调整加速。按行业看,TMT、房地产建筑和传统金融业为季内前三大需求来源。其中,TMT占比租赁面积的27.2%居首位,季内“在线+”头部企业持续扩张。极具韧性的科技行业为成都新一轮经济发展周期的核心引擎,季内科技巨头继续加码成都,包括腾讯全国新文创总部、字节跳动创新业务中心等项目纷纷落地,同时市场亦见证新能源、通信、智能制造等重要科技领域的国内外企业机构的持续进驻。在头部企业聚集效应下成都科技创新氛围愈发浓厚,未来有望衍生更多办公需求。

  房地产建筑紧追其后,占比18.6%,市场持续录得房企、地产交易服务及建筑设计类企业的租赁成交案例。但随着融资环境不断收紧,扩张需求或将放缓。传统金融业的活跃度继续攀升,占比较二季度上升8.1个百分点至16.5%,市场持续录得银行及保险头部企业的新租、扩租及升级案例,预计下季度仍有大面积成交落地。二级租赁市场方面,尽管联合办公及包租公司凭借产品的便捷性、差异性积极承接小面积租赁需求实现较高入驻率,但另一方面市场隐形风险上升,部分二房东因资金流动性枯竭而存违约风险。

  租户行为转变或成长期趋势,推动写字楼产品变革。疫后企业的房地产战略把多功能协作和统一性提升到全新高度,愈发看重办公场所对效率的提升,同时亦增加了对办公场景在协作和创新中所发挥作用的考量。成都写字楼市场已见端倪,季内见证更多企业开始整合零散的办公地点,特别是房地产和传统金融业;同时也看见更多企业或其新业务新进成都时选择如联合办公等灵活空间,或要求写字楼业主提供更短租赁周期和拎包入住房源。“多元化”的需求变革将成长远趋势,继而考验写字楼业主的运营能力,包括提供更为合理的物理空间及更为灵活的租赁条款等,完成从“承载企业”到“服务企业”的角色转型。

  预计第四季度市场将迎来约10万平方米的新增供应。经济新周期下,科技等引擎行业的办公需求或将进一步加速落地,而部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。同时业主或将积极把握复苏契机,考虑租户行为变革,提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。

2020年第三季度成都房地产市场回顾及展望

  CBRE成都顾问及交易服务 | 办公楼部主管黄璐表示,“成都优质写字楼市场的基本面并未受到较大的疫情冲击,而影响亦逐渐消除。大面积办公需求客户的情绪显着改善并投射到租赁市场,尤其是TMT行业。就选址倾向而言,新经济周期下科技等多个行业开始试水新业务,故而对入驻条件和租约周期的灵活性提出更高要求。未来,业主或将需要重审办公产品及租赁条款以承接变革中的办公需求。”

  优质零售物业市场

2020年第三季度成都房地产市场回顾及展望

  第三季度,成都商业信心明显回升,四个购物中心密集开业,包括龙湖上城天街、盈嘉广场等。同时,晶融汇在改造升级后分阶段重新亮相。随着零售商情绪有所改善,现有购物中心得到有效补位,市场整体空置率扭转疫后上升态势,环比下降1个百分点至7.0%;部分空置率高企的项目继续以价换量,带动全市购物中心首层平均租金环比下跌0.2%,但跌幅收窄0.8个百分点。国内游和周边游的回暖将推动市场的持续复苏。数据显示,2020年国庆、中秋黄金周成都接待总人数、旅游收入分别恢复到去年同期的90.4%、80.1%。