地价贵过房价，这是投资的洼地吗？

　　文丨 大胡子说房团队

　　在房地产市场上，有一句话叫做“面粉贵过面包”，用来形容地价很高，已经逼近甚至超过周边楼盘的房价。

　　如果面粉比面包还贵，会发生什么？给大家5秒思考一下。想到了吗，要么就是面包涨价，因为人家做面包的成本贵了；要么就是面粉要降价，因为你不值这个钱，不该比面包都贵。

　　那么在楼市上，也是一样的情况吗？

　　如果一个城市，存在大量“面粉贵过面包”的楼盘，这说明这个城市有升值机会，还是说明它泡沫巨大呢？我们应该如何识别呢？这就是今天我们要讲的内容。

    地价这么高，到底是怎么回事？

　　1.东莞（楼盘）拍地取消 “价高者得”

　　先告诉大家一件有意思的事，端午假期的前一天，6月6号，东莞出台了一个土地转让的新规，取消“价高者得”的旧拍地模式，首创了一个“终次报价”的新玩法，网上报价一旦达到上限，就不再接受新报价，转而开通网上一次性最终报价，报价最接近平均价的房企才能拿地。

　　光这样说有点复杂，我给大家举个例子。假如一块地，最高限价10亿，那么有房企报价到10亿之后，就进入终次报价程序，大家在指定的报价区间最后对地块报一次价。

　　假如有三家房企，A报价50.1亿，B报价50.2亿，C报价50.4亿，那么他们平均是50.23亿，最接近的是B的50.2亿，那么就由房企B用50.2亿成功拍下这块地。

　　这种拍地模式很有意思，出价高的反而拿不到地，关键你得接近平均价。通过这种形式，不仅对地王的诞生有所限制，而且还不怕有黑幕，不怕内部腐败。

　　如果是抽签，大家很难监督，谁知道抽签结果怎么来的。但这种平均价的形式，报价记录一放出来，该是谁的就是谁的，一目了然。

　　东莞到底发生了什么，居然被逼出来了如此新颖独特的拍地模式？

　　从今年4月开始，东莞的土地市场就十分疯狂，地价迅速推高，已经逼近房价了。

　　近两个月东莞拍的地中，片区房价1.5万的，楼面价能拍到1万；片区房价1.7万的，楼面价拍到1.2万；片区房价2.3万的，楼面价拍到1.6万。楼面地价已经达到房价的7成，加上建安成本、运营费用、财务费用等各种成本，基本都没有利润可言。

　　而且现在的楼面价，并不是因为没有开发商愿意出更高价，而是因为东莞拍地有最高价限制，只能出到这个高的封顶价，到了封顶价后，别人想抢都抢不到，所以东莞的近2个月的拍地，还有一个奇葩特点。

　　平时网购有秒杀，大家想得到拍地居然也会出现秒杀的吗？

　　今年4月，东莞拍的一块地，保利自己连续加价30次，达到最高限价30亿元+自持面积100%，直接锁定，不给其它房企机会参与竞拍。

　　保利这波骚操作简直是给大家打开了一扇新的大门，居然还能这样操作来抢地。大家纷纷效仿，在之后的拍地中，融创从开拍开始，29秒到达最高报价直接锁定；首创，24秒拿下；一个深圳（楼盘）开发商，鹏瑞，深圳顶豪项目深圳湾壹号的开发商，用时长一点，8分钟达到最高限价锁定地块。一个好端端的竞拍，硬生生被东莞的房企玩成了先到先得。

　　所以东莞为什么创新了这样一种拍地模式，既是为了防止地价炒高，调控好市场，也是为了避免开发商通过不断加价触及封顶价而提前锁定地块的现象发生。

　　但是问题来了，开发商是傻子吗，地价这么高，为什么不赚钱甚至亏钱都要抢着拿地？

　　2.为什么开发商愿意高价拿地？

　　开发商高价拿地，甚至愿意面粉贵过面包，他们是怎样想的？其实主要就是这3个原因：

　　开发商预期未来房价会大涨

　　只要房价涨了，原本卖1万的房子现在卖2万，哪怕你成本要1.1万，你都能赚钱。

　　所以东莞的土地市场为什么这么火热，房企甚至要抢着用封顶价锁定地块，就是因为大湾区规划出台后，夹在广州（楼盘）深圳之间的东莞的发展前景，被开发商们看好，全国也只有这么一个被两大一线夹在中间的城市。