揭开全球房产投资最大秘密：哪里房子空置率最低？| 海外掘金2018年度盘点

　　中国楼市最大的秘密，是我们的空置率。

　　但这个我们求之而不得，对投资决策影响最大的指标，目前在绝大多数发达国家，都能找到公开数据。

　　2018年年末，海外掘金为大家盘点了全球主要城市的房产空置率，让大家在海外买房时，比绝大多数人领先一步。

　　房屋空置率是评判一个城市房地产泡沫的重要指标之一。空置率越高，房产泡沫就越大。“鬼城”的产生，就是大量空置房带来的。

　　前段时间，日本偏远地区大量空置房产“0元”免费送，背后其实与日本的老龄化、空心村和持有成本较高有关。

　　与此同时，东京却为了缓解城市拥堵情况，计划为愿意搬离东京的年轻人，奖励300万日元。一边是免费送房，一边是给钱请人搬出市中心，其实也是在给房产投资提个醒：

　　买房要买人口密度高的城市，空置房多的城市慎入！

　　按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

　　海外掘金在2018年年末，盘点了全球海外置业热门城市的房产空置率，这里的空置率，大多指的是租房市场的空置率。

　　大体来看，慕尼黑、霍巴特、法兰克福、温哥华、伦敦、香港、洛杉矶、波士顿等发达城市，空置率都非常低，房产需求强劲。而东南亚部分城市的房地产市场非常火热，新房的空置率也维持在比较健康的水平。

　　1欧洲这些城市果然最受热捧

　　德国慕尼黑的房产空置率最低，仅为0.2%，法兰克福的空置率也仅有0.5%，租房市场非常紧俏。从这一点，也说明了这两座城市存在房地产泡沫的可能性很小。

　　（2018年1月德意志银行报告）

　　德国大城市的空置率低，与德国的房地产模式有关。德国超过60%的居民都选择租房住，再加上德国的四部租房法律，宛如四大护法，牢牢保护着租客的权益。很多不攒钱，买不起房的群体，更愿意选在租房。

　　而德国房产的持有成本高，也使得这个国家的房地产市场将投机者拒之门外，营造出一个健康的房地产市场。

　　欧洲另一座国际大都市伦敦，最近几年也一直保持着非常低的空置率。2017年伦敦的租房空置率仅为1.8%，而且在过去八年来持续下降。相比2010年5%的空置率，降幅非常明显。这与英国新建住宅完工量下降、人力成本上升、建筑材料的成本上涨，导致整体的住房供应量下滑有关。

　　伦敦作为全球最透明、流动性最高、进出最自由的房地产市场，它的空置率数据，也是最能反映住房市场供需关系的指标。

　　2017年是英国脱欧变数不断的一年，很多人担心会有大量的跨国企业和国际组织从伦敦撤出，削弱伦敦的房地产需求。但事实证明，伦敦的房产需求仍然非常坚挺。

　　2澳大利亚最缺房子的不是悉尼

　　截至2018年11月，澳大利亚全国租房市场的空置率为2.3%，与过去几年的状态基本持平。

　　澳大利亚几大首府城市的租房空置率都在4%以下，是非常健康的市场环境。

　　不过，悉尼的空置率有所上升。一方面是外来投资者的涌入，刺激了热门区域的新房供应。另一方面，随着房价和生活成本的上涨，澳大利亚居民也在上演着“逃离北上广”相似的趋势。有部分购买力不足的人群，选择了离开悉尼，到其他城市生活。

　　2018年，澳大利亚推出了新的移民政策，在偏远地区上学和生活可以为移民加分，也带动了一波人从悉尼搬出，导致空置公寓增多。

　　（从2017年开始，悉尼空置率持续上涨）

　　澳大利亚最缺房子的城市，并不是最热门的悉尼、墨尔本和布里斯班，而是霍巴特。目前，霍巴特的空置率仅为0.4%，是首府城市中空置率最低的一个。从14年至今，霍巴特的空置率持续下降。据news.com.au报道，今年10月时，霍巴特市场上仅有78套房产可供出租。

　　就是这样一座城市，在澳大利亚其他城市房价还是降温的时候，霍巴特成为了澳洲楼市的黑马，屡次以两位数的涨幅，刷新房价涨幅榜。

　　（霍巴特空置率仅为0.4%）

　　3不管别人告诉你加拿大哪里好，都别忘了多伦多和温哥华

　　2018年10月时，加拿大整体空置率为2.4%，处于非常明显的供不应求状态。据CMHC统计，这是加拿大空置率连续第二年下滑，去年同期的空置率是3%。

　　2018年加拿大一共有37000套新建公寓推出，但租房市场的需求量接近50000套，因此现有的供应量是远远满足不了需求的。