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顾云昌:为吸引人才,个别城市购房补贴上百万也不算过分

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2020年06月30日 10:08:12 游览量: 131

简述:

顾云昌:为吸引人才,个别城市购房补贴上百万也不算过分

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作者|顾云昌(全国房地产商会联盟执行主席、原住建部住房政策专家委员会副主任)

顾云昌

既要防止过度依赖土地财政,也要发展房地产

海南自贸区的发展不能只依赖于房地产,而应当靠自由贸易,依托于产业的发展,而这需要改变城市发展主要靠土地收益的做法。当前各个城市对房地产的依赖程度不同,最低40%,高者可达80%,虽然土地财政在中国的发展中曾经发挥过强大的作用,但自贸区在今后的发展中应当避免这种现象。

个人认为,海南自贸区既要防止过度依赖土地财政,也要积极健康地发展房地产。首先,房地产的概念不仅仅局限于住宅地产,还包括产业地产。房地产既是人们居住的载体,也是产业发展的载体,无论是第一产业、第二产业还是第三产业的发展,都离不开房地产。当前的房地产市场投资中,有1/3属于非住宅地产。其次,海南作为一个自由贸易区,如果对房地产这样一个重要的资产还是一味地限购限价,无法实现自由交易,恐怕与自由贸易、市场经济不相符合。

所以,海南自由贸易区面临一个很大的挑战——如何把发展房地产和避免过度依赖房地产二者有机结合起来。海南的住宅地产关键要解决好两个问题。第一个就是当地居民的住房问题,尤其要解决中低收入家庭的住房问题,做到住有所居,在这一方面政府要做好相应的社会保障。第二个问题是,对于外来的富有购房者,住房交易完全可以市场化,按照市场经济的规律在进行,欢迎外来投资,保障自由交易。

海南当地居民本身不多,政府拿出一部分在房地产上赚的钱,就足以解决当地人或者未来中低收入家庭的住房问题。而除了当地居民的保障性住房外,其他方面如高档住宅和商业地产,都应该放开,这才是一个自由贸易区的做法。如果没有大量的人口、企业入驻,海南发展不起来,进入海南的人口、企业必然要依靠房地产发展。在这当中如何处理好各项要素,如人、物、资金等的配置的市场化,就值得好好研究。

旅居模式值得全国推广

目前国内中产阶级以上,有到海南去居住的文化需求、旅游需求、健康需求,但存在一个问题,现在太把文旅地产、康养地产和住宅地产当一回事儿了。过去开发商的模式是盖房子卖给当地人或外地人,房子卖掉以后产权就转移了。这意味着要到海南康养,必须购买房产,出现在需要租房的时候租不到的现象,最后导致平时90%以上的房子会被空置。

所以我现在一直提倡旅居模式,完全可以采取一种不是卖房产、不是卖空间,而是卖时间的方式。例如开发商持有一套120万元的房子,这套房子的使用权被分成12份,买家可以一次性购买20年的使用权,每年居住使用的时限为一个月,随时根据自己的需求安排入住时间。这样,实际上买的是时间,而不是房产。更进一步,可以建一个拼居网,除了海南以外,云南、东北等全国各地都可以开发类似的旅居商业模式,人们可以与他人交换自己的房产使用权。

所以,海南的问题不是房地产的问题,而是经营模式的问题。海南要发展旅游、文化和健康产业,房地产必须得跟上,才能满足需求。

房地产税的提出并不是为了解决房价高低问题

国家提出房地产税,并不是为了解决房价高低的问题,而是为了捋顺税收体制,解决税收体制混乱,该收的税没收,不该收的税费乱收的问题。

这里要强调一点,房产税和房地产税二者并不相同,不能混为一谈。中国房产税在上世纪80年代就已推出,《中华人民共和国房产税暂行条例》(1986)规定经营性的住宅,比如出租或者当作商铺,“依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。”为什么过去对房产税这个概念不强调,因为以前的房子都公有的,收房产税就没有太大意义。现在房子大多数是私人的,房产税问题随之凸显出来,这是一个前提。

前些年,重庆和上海搞房产税的改革试点,这两个城市的房产税改革与现在要推出的房地产税是两码事,但是也是想靠近往房地产税这方面靠拢。这两个城市试点的具体做法也有所不同,在上海,根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,征收的对象为:“上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积予以扣除。”这种做法下,每年产生的房产税收大概是三四十亿,但是上海的土地出让金一年有1000亿左右,所以,相比土地出让金,房产税收入是很有限的,没办法取代土地出让金。重庆征收房产税的做法是——“重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,这涉及10%的人数,主要针对富人群体征税,其税率为0.5%-1.2%。”有劫富济贫的性质。