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陈林与观点对话:卓越投资之道

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2019年11月07日 11:17:56 游览量: 166

简述:

陈林与观点对话:卓越投资之道-卓越投资

  观点地产网 “不可胜者,守也,可胜者,攻也,守则不足,攻则有余,善守者,藏于九地之下,善攻者,动于九天之上,故能自保而全胜也。”

  这句话出自《孙子兵法》,较为广传的解释是,在不能战胜敌人时选择防守,有可乘之机时选择进攻。

  《孙子兵法》是中国古代军事文化遗产中的璀璨瑰宝,放在当代,也适用于各行各业,其中也包括房地产。

  卓越集团也深谙此道,是采访过程中给到的最大感受。在卓越集团看来,自保而全胜并非行业当下的唯做大规模论,而是要做久、做强、做穿越周期的企业。

  “预计2035年以后,整个房地产销售型住宅物业的市场需求得到全面满足的时候,卓越还能以房地产公司的名义持续发展,卓越要在房地产下半场淘汰赛中胜出,这是卓越董事会和卓越的班子所追求的。”卓越集团副总裁陈林笑言。

  或许对于卓越而言,在自己的领域精耕细作,不断累积自持资产,不断提高对持有物业的经营管理能力,谓之守;对需进入的市场研究透彻,逆周期、逆对手投资,做对产品,产品适销对路,保持自身的安全边界的同时进行规模扩张,谓之攻。

  攻守之间,也并非毫无关联——守,是为了在必要时刻为攻提供足够的弹    药;攻,则是为了守的同时不断积累粮草,两者相辅相成。

  

陈林与观点对话:卓越投资之道

  分水岭

  “房地产行业到了2018年是一个大的分水岭,这个时代的供求关系发生了变化。”陈林称:“2018年房地产的套户比超过了1比1,说明房地产的短缺时代已经结束了,需求得到基本满足、总量得到平衡。”

  基于这样大的趋势判断,他认为,未来的机会主要是两方面:一方面是目前城镇化率还在从60%左右向75%发展,这里存在一定的增量机会,关键是要判断增量的机会在哪里;另一方面,套户比总量满足1比1之后,还有城市套户比将持续处于不满足状态,这里存在人口持续导入的结构化机会。

  两种机会都是结构化机会。事实上,已经高速飞奔了20余年的房地产行业发展至今,“马太效应”也在逐渐加剧。

  据国家统计局数据显示,2018年,全国商品房销售面积为17.17亿平方米,同比增长1.3%,增速比2017年低6.4个百分点。而在今年前8个月,全国商品房销售面积10.18亿平方米,同比下降0.6%。

  可以预见,未来全国市场总体销售面积也将进一步减少,但若反观房企销售TOP20或者TOP50,销售面积同比增加却是常态。

  “2018年是行业进入淘汰时代的元年,总量在萎缩,头部企业占有率却还在提升。”陈林表示,看清楚趋势,看清楚面临的竞争,才能知道要采取什么样的对策,要留在行业里面,应该怎么干。

  在他看来,目前国家的长期趋势已经非常明确,从国   务  院的都市圈战略到发改委的城市化战略,包括粤港澳大湾区、长三角一体化等等,都是城市群发展战略。

  这也是未来城镇化率剩余15%将要去的地方:“接下来的发展机会是都市圈,一二线是根据地,然后环辐射,由一二线环辐射出去的叫都市圈,根据地+都市圈战略结合好,就能在这个行业里面走得比较好一点。”

  “如果把这几点分析清楚以后,短期和长期怎么干,我觉得每个企业都有自己的答案,都有自己的动作。”陈林道。

  如何攻?

  按照陈林预计,房地产行业的总量达到15万亿之后,未来一段时间内,依然能维持在13万亿至14万亿。这种状态预计将持续到2030年左右,总销额维持稳定,但销售面积却呈现不断下降的状态,因为单价在上升。

  房地产行业依然是一块很大的蛋糕,对于任何一家企业而言,不管是股东还是员工,对于增长的愿望依旧很强烈,卓越也是如此。

  “内心来说,我们对销售规模是有追求的,增长肯定是王道。”陈林称:“不管怎样都要形成增长,这是企业发展本身的要求。”

  增长到什么程度?对于卓越而言,追求更多的是有质量的增长,销售额只是一个维度,重要的是利润率、周转率、ROE和IRR等指标的经营质量的均衡增长,更重要的是以客户为中心,提供物超所值的品质产品。

  “面对规模和质量两个维度,我们坚持“一个强调,两个绝不”:“一个强调”是综合业绩指标的均衡增长;“两个绝不”一是绝不因片面追求规模而忽略了盈利质量和发展质量;二是绝不片面追求盈利而忽略创新的质量和发展的品质。”