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招行研究院:新冠疫情如何影响房地产销售与投资?

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2020年02月28日 00:49:49 游览量: 112

简述:

文/意见领袖专栏机构招商银行研究院由于房地产市场对于稳定就业和提振经济增长方面具有立竿见影的效果,因此,

  文/意见领袖专栏机构 招商银行研究院

  由于房地产市场对于稳定就业和提振经济增长方面具有立竿见影的效果,因此,部分地区房地产调控政策或出现边际放松,“因城施策”的空间将进一步增加。从各地财政收入对土地出让收入的依赖情况和疫情影响情况来看,重庆、河南、江苏、山东、湖北等地区或将率先对房地产调控政策进行放松。

招行研究院:新冠疫情如何影响房地产销售与投资?

  ■  2020年开年,房地产行业受到了新冠疫情的剧烈冲击。在需求端,由于居民在疫情管控下“深居简出”,因此购房需求短期受到抑制。在供给端,由于售楼和中介活动受到影响,房企推盘数量显著下滑。而延迟复工也对房地产开工和施工造成较大冲击,短期内商品房销售与房地产投资增速都将出现一定回落。

  ■  疫情冲击下,商品房销售面积同比增速将出现较大幅度回落。在商品房销售活动基本停滞影响下,春节假期后商品房销售面积同比增速修复速度远低于历史同期水平。2月1日至23日,商品房销售面积同比大减83.3%。对比SARS疫情来看,本次新冠疫情的影响将会显著大于SARS。一方面,在历经本轮房地产调控后,当前房地产市场处于景气度下行期。另一方面,本次新冠疫情冲击在我国波及的范围更广,包含了全国的绝大多数地区。初步测算,一季度商品房销售面积同比增速将下滑至-41.2%。全年来看,若疫情进一步改善、经济如期反弹,疫情对商品房销售的影响或相对有限。

  ■  延迟的复工拖累房地产投资增速大幅下滑。销售回款占据房企资金来源的半壁江山,商品房销售受到拖累后制约企业资本开支,影响拿地、施工。从百城土地成交情况来看,房企拿地面积、拍地金额同比增速出现大幅下滑,这将对房企后续的开工、施工形成负面影响。由于建筑业和房地产业的开工、施工高度依赖务工人员的流动,因此新冠疫情拖累了房地产投资进度。从各地政府部门和住建部门的要求来看,房企有效复工时间将在2月下旬。初步计算得一季度房地产投资增速将滑落至-18.7%。房地产投资增速的下滑将对一季度GDP增速产生约1.2个百分点的拖累。

  ■  政策需“因城施策”边际放松。2020年作为全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年,“稳增长”目标重要性有所提升。由于房地产市场对于稳定就业和提振经济增长方面具有立竿见影的效果,因此,部分地区房地产调控政策或出现边际放松,“因城施策”的空间将进一步增加。从各地财政收入对土地出让收入的依赖情况和疫情影响情况来看,重庆、河南、江苏、山东、湖北等地区或将率先对房地产调控政策进行放松。

  2019年,我国房地产投资维持了较高的景气度,为宏观经济韧性提供了重要支撑。2020年开年房地产行业便受到了新冠疫情的剧烈冲击。在需求端,由于居民在疫情管控下“深居简出”,因此购房需求短期受到抑制。在供给端,由于售楼和中介活动受到影响,房企推盘数量显著下滑。而延迟复工也对房地产开工和施工造成较大冲击,短期内商品房销售与房地产投资增速都将出现一定回落。下文将从销售和投资两方面讨论疫情对房地产行业的影响。

  一、商品房销售:“消失”的面积

  (一)现状:寂寥新春

  从近5年的数据看,正月初七后过后商品房销售同比增速开始向上快速修复,至正月十三左右恢复正常水平。但今年截至农历二月初一(2月23日),商品房销售面积依旧低迷,仍与春节假期期间相当。2月10-23日,30大中城市商品房销售面积微幅回升,但日均销售面积为7.8万平米,只相当于春节前一周销售面积(平均34.9万平米/天)的22.2%、 2019年同样复工日期(45.1万平米/天)的17.2%。若剔除春节影响,以非假期的日均销量计,今年1月30大中城市商品房销售面积同比增长2.7%);2月1日至23日,同比大减83.3%!

  这主要是因为受疫情影响,1月26日中国房地产业协会发出倡议,号召房地产企业暂停售楼处销售活动,疫情过后再行恢复。在此号召下,多地房地产业协会先后响应,发布公告暂停售楼处销售活动。据不完全统计,截至1月末,已有60余个城市住建部门发布通知,要求暂停售楼处营销活动。此外,部分地区甚至暂停房地产中介服务活动,例如门店暂停营业、不得组织现场看房等。在新冠疫情的冲击下,这个新春的房地产销售格外寂寥,特别是对三四线城市而言。

  图1:商品房销售面积节后仅微幅回升

招行研究院:新冠疫情如何影响房地产销售与投资?

  资料来源:WIND、招商银行研究院

  图2:2020年2月商品房销售增速大幅下滑

招行研究院:新冠疫情如何影响房地产销售与投资?

  资料来源:WIND、招商银行研究院