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钱紧一年 | 时代中国 旧改邻里之间

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2020年02月17日 13:03:29 游览量: 169

简述:

钱紧一年 | 时代中国 旧改邻里之间 -房产频道-和讯网

钱紧一年 | 时代中国 旧改邻里之间

 
 

  2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

钱紧一年 | 时代中国 旧改邻里之间

 
  略显疲态的销售增速,快速扩大的土储,加上大量旧改项目对前期资金的需求,为时代带来了一定的压力。观点地产网对于时代中国来说,2019是公司成立20周年,也是实现跨越式迈进的关键一年。2018年3月1日,时代地产宣布更名为“时代中国”,并首次向外界介绍了时代中国“城市发展服务商”的新定位和“成为世界500强企业”的新目标。公司名称加上“中国”俩字,足见岑钊雄的“雄心壮志”。被认为艰难的2019年里,时代中国相比同行业其他房企,显得更为进取。首先在土储扩张方面,2019年时代中国频频收割土地,一方面通过公开市场拿地以及收购合作方式获取快周转现金流项目,另一方面将扩储重心转移到高利润的旧改上。相应的销售规模,2019年要实现750亿目标。尽管前期表现乏力,但在最后一个季度冲刺完成目标,实现783.6亿销售,较2018年605.9亿增长29.33%。然而鱼与熊掌不可兼得,略显疲态的销售增速,快速扩大的土储,加上大量旧改项目对前期资金的需求,为时代带来了一定的压力。此外,时代中国还完成了一项重大任务,实现物业分拆上市,登陆香港资本市场。

  规模和利润

  要实现美好愿景,规模是第一要素。出于为未来销售增长打下基础,时代中国在2019年拿地颇为积极。2019年初,时代中国财务官雷伟彬曾介绍,2019年土地预算为302亿元加上2018年未使用的额度。金额提升幅度如此大的原因是预计回款会增加,回款率预计为76%-77%。上半年,时代中国便以约187.59亿元的总成本,通过公开招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21幅地块,超过了2018年全年129.67亿元的土地拿地金额。观点地产新媒体统计,下半年时代中国再纳入12幅地块,土地金额约130.56亿元,加起来全年拿地金额约318.15亿元,较2018年129.67亿元的拿地金额增加145.35%。

数据来源:企业年报,观点指数整理(注:2019年数据为不完全统计)

 

数据来源:企业年报,观点指数整理(注:2019年数据为不完全统计)

  拿地成本方面,2018年为4055元/平米,岑钊雄曾表示:“这样的价格很低,销售价格16000元多,平均土地价格4000元,现在再买也买不到这么便宜的地。”2019年上半年,时代中国拿地成本进一步下降14.52%至3541元/平米,利润空间得以上升。回看2015-2017年,时代中国多次高溢价拿地,而2018年开始有意识控制拿地成本,从粗放式发展转向利润型增长。这很大程度上依赖于拿地结构的变化,旧改成为了获取土储的重要方式。2017年起,时代中国在城市更新改造方面取得进展,在广州、佛山、深圳、东莞、中山、珠海、惠州等城市签订了多个旧改项目合作协议。2018年,时代中国在年报收入一栏新辟城市更新业务收入一项,以突显业务的重要性,该业务也在这一年开始产生利润。财报显示,受益于广州丰鼎项目、佛山太平项目以及佛山瑭虹项目等,2018年时代中国新增来自城市更新业务收入为人民币27.76亿元,占据营业收入的8.1%。2019年上半年,该业务录得收入6.41亿元,主要来自于广州金融城旧厂项目、佛山里水洲村等项目。另据观点地产新媒体不完全统计,2019年,时代中国共获得8个旧改项目,其中4个位于广州、佛山和东莞各有2个。截至2019年6月30日,时代的城市更新项目数量为85个,总用地面积约1236万平方米,预计可转化土地储备为建筑面积约2801万平方米。其中,有44个项目可能在2019-2021年完成改造,总用地面积约534万平方米,可以实现土地储备建筑面积约1247万平方米。另外,尚有41个项目已签订合作意向书,可能在2021年后完成改造,预计总规划建筑面积约1554万平方米。发力旧改可以低成本,快速扩大土储规模,且能带来利润保障及良好的融资属性。随着大量旧改货值慢慢释放,未来若干年的回报也十分可观。据悉,2019年该业务新增可售货值约700亿,下半年可售货值近1000亿;在佛山、东莞等粤港澳核心城市的多个旧改项目,大多数均在两三年内竣工入市。根据时代中国目前城市更新业务84.9%的毛利润水平来看,项目的结转有助提升公司整体的毛利率。不过城市更新项目因开发周期长、拆迁难度大等充满不可预见性,难度和风险兼具。此外,前期对资金沉淀要求较高,补充稳定现金流是最要紧的事情。从过往来看,时代中国整体的布局扩张上偏保守,持续重仓的区域依旧是粤港澳大湾区,来自这一区域的土地储备占比超85%,包括广州、佛山、江门、清远、长沙、东莞、成都、肇庆、汕头、汕尾、杭州以及河源等地。项目区域集中度高,加上近年来广东省房地产市场调控力度不断加码,对公司经营管理水平也提出更高要求。不过,重仓比例相较2018年高达93%的占比要好一些。可以窥见,2019年以来,时代中国开始迈出了向外扩张的步伐。2018年首入成都后,2019年首入杭州,在成都、武汉也有所斩获,并三次加仓浙江温州,扩储27.49万平米,土地金额支出共计86.31亿元;此外更是两次以最高限价夺地长沙,花费26.39亿元扩储约11.08万平米。

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