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六个高净值人士十年投资故事:房产、股票、信托、黄金和比特币

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2020年02月17日 12:47:36 游览量: 73

简述:

美国著名现代诗人华莱士·史蒂文斯说过:任何时代都是一个鸽子窝。在他长达四十余年的诗歌生涯中,几乎表达了同

美国著名现代诗人华莱士·史蒂文斯说过:任何时代都是一个鸽子窝。在他长达四十余年的诗歌生涯中,几乎表达了同一个主题:现实是最高的想象。

多事之秋,风云变幻,高净值个人投资渐成难事。曾经的自由飞翔,现在如何啦?这里采撷几位高净值人士十年的投资经历供各位圈友参考。

A君:关于房产及其他

2008年,年届而立的A君跨入年薪百万的行列,成为21世纪最贵的那一撮人。

有了余钱,自然要投资,A君的资产配置策略简单粗暴,就是买房。其中得意之作是在2009年底,一口气在北京天通苑买了5套200平方米的大三居,时价5000元/m²。

到了2018年,房价涨至4万元/m²,5套房市值4000万元。目前,月租金收入就超过了7.5万元。

虽然目前,他在事业上并没有太大的建树,人到中年的A君还停留在公司中层的职级上,但在财富积累上,已然是同学中(同是草根的近似起点)的人生赢家。

“那时候,差不多是投资房子最好的时机,没有限购,按揭贷款很便利,轻易可以拿到七折利率优惠”,A君回想着那笔投资,眼神里满是得意的笑意。

央行今年8月25日发布公告称,10月8日起调整新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。大白话就是,打折房贷已然成了历史。

“我算过,按现在的市价套现,这5套房子的IRR超过了48%,基本可以媲美巴菲特在伯克希尔头10年的投资业绩。真是躬逢盛世呀!”

(注:内部收益率IRR,是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率,可以较为准确地计算房产上按揭现金流出、租金流入等情形的投资回报水平。)

A君现在考虑的是大手笔减少房子在总资产的占比,考虑的因素主要有几个:

首先,A君自建的模型显示,未来10年北京房产回报率已经降到了较低的水平。即便10年后天通苑房子再涨一倍到8万/m²,算上租金的IRR也很难超过9%。而8万/ m²看起来,就是一个中长期天花板。

A君看来,从微观上看,房价的最终决定因素是家庭收入。在成熟市场经济国家,房价与当期的家庭收入挂钩;在中国,则可以考虑用未来若干年预期的家庭收入来考虑,而北京的房价理应隐含着很高的收入增长预期。

在A君的模型里,即便以乐观的情形来假设,用现在美国较为富裕的洛杉矶县家庭年收入中位数作为10年后北京家庭年收入的基数,然后以香港的房价收入比为乘积,算出来的北京房价每平方米的平均数很难超过10万/m²。

洛杉矶县家庭年收入的中位数在64700美元(约折合45万人民币),10年后北京家庭年收入达到这个水平不是没可能。据北京统计局数据,2018年全市居民人均可支配收入超过6.2万,那么四口之家的年收入大致在24万左右,10年到45万人民币,名义的年复合增长率(CAGR)要达到6.7%。这基本能较为客观地反映北京地区家庭收入的合理增长预期。

中国香港的家庭年收入中位数是34万港币,房价中位数716万港币,以此计算的房价收入比约为20.9倍。这个比例全面地反映了香港有限土地供应、东亚文化圈的拥房文化以及全球买家(主要是大陆买家)资本流动等因素。

所以,把45万家庭年收入乘以20.9倍房价收入比,算出的北京房价有其合理性。以此计算,北京单套住宅的总价在940万人民币之内是合理的。剩下的问题就是,如何折算成每平方米的单价。据统计,在香港八成家庭居住面积不足70 m²,乐观估算北京家庭对应的单套住宅面积为90m²(四口之家),那么这个北京房价未来10年的中位数价格很难超过10万人民币/m²。

所以,天通苑的房子10年后能涨到8万,基本也就是极限了,除非人民币出现恶性通货膨胀。

第二,从宏观经济增速、M2指代的信贷增速和人口基数都不支持房价继续大幅上涨。

据国家统计局数据,北京住宅商品房平均销售价格从2000年的4919元/平方米涨至2017年32140元/平方米,17年间上涨超过6.53倍,CAGR为11.67%。同期,北京的名义GDP从2000年的3161.66亿涨至2017年30319.98亿,涨了9.59倍,CAGR为14.22%。最近几年,北京名义GDP开始不断下滑,基本无望维持过去17年14%的水平,如2018年北京名义增速也就仅有8.3%。

2000年至2017年中国的M2增加了14.09倍,CAGR为16.84%。这种增速显然无法持续,最近三年(2016年至2018年)M2的增速分别为11.3%、8.2%和8.1%,不断下滑。

从人口角度,把20-49岁年龄段的人作为潜在购房的主力人群,到2030年这一人群的人口总数基本不可能超过5.49亿人,比2017年的6.54亿人差不多净减少了1个亿。据预测,未来中国家庭数量也将在2020年见顶后逐年减少。