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房子财富是如何分化的?

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2022年06月23日 14:35:04 游览量: 180

简述:

文/子木最近,我跟几个搞大数据爬虫的朋友,做了一项研究:把一二线重点城市近5年的成交数据,找出来,系统性梳

  

房子财富是如何分化的?

  文 / 子木

  最近,我跟几个搞大数据爬虫的朋友,做了一项研究:

  把一二线重点城市近5年的成交数据,找出来,系统性梳理,看看什么样的房子,涨幅最高。

  结果很有意思。

  保值增值属性最好的,不是学区房,也不是刚需房,而是改善型高品质的二手次新房。

  即使是带地铁和商业属性的“硬通货”,也只能排在这类物业后面。

  这个结论我之前倒是有预估的,可没想到这几年撕裂地这么厉害。

  北京是最明显的,核心板块的改善型二手次新房大都超越了2017年3月房价的峰值。

  而刚需房,尤其是地段的一般郊区刚需房,这些年涨幅微弱,甚至原地踏步。

  这打破了人们的固有认知。

  一直以来,大家都认为北上广深等超级购买力城市的房价无关乎地段,房价永远在涨。

  于是大都喜欢从六环买到五环再到四环,层层打怪升级,但现在,当外围区域滞涨后,这条路径就被打断了。

  后来我把近几年的经济和人口数据拿出来比对,发现这几乎是所有城市的核心大趋势,即使是三四线小城市都无法避免。

  几经探究,我把这种趋势总结为“财富的割裂”,而这,将对房地产投资逻辑,产生根本性的转变。

  那么什么是“财富的割裂”,在这种趋势下,又该做买房决策?请耐心阅读下面的文字,会有不一样的感悟。

  1

  什么是刚改

  我记得在2018年时,CCTV2套有一个节目,《大讲堂》。

  有一次,央行货币政策委员会委员樊纲,跟人们说:“只要六个钱包能帮你凑够首付的话,那么最好还是买房子。”

  这里的“六个钱包”,是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母,共六个钱包。

  此话一出,被一些媒体解释为“鼓励啃老”,遭遇网上大量年轻人的声讨,唾沫星子都能淹死。

  事实上,没有赞成不赞成,他解释的就是一种社会现象。

  年轻人毕业到大城市,父母有钱就买得起,父母没钱就买不起。

  可是大众不喜欢这个现象,所以说这个现象就会被认为是为“不合理的现象”背书,而被批判。

  现在来看,那时候如果听了这句话,受家里助力在大城市买房,现在已经完成了一定的资产财富积累。

  

房子财富是如何分化的?

  而现在,你再提“六个钱包”,已经不太切实际了。

  拿北京来说,二手房均价大概在65000元/平米,一套差不多点儿的房子,首付怎么算,也得2-300万元左右。

  过去家里人凑个几十万,勉强还能买到,而现在,小城市的家庭,谁家能动不动拿出2-300万呢?

  并不多见。

  这就注定了,房价越涨,能在大城市买得起房子的人就少。

  这时候很多人着急了,如果刚需持续减少,房价不就得往下跌吗?这样一线城市的房价都要完蛋了啊。

  别着急,再给你讲一个概念,“刚改”。

  房子够不够住,没人知道,但共识是,所有人,都有一颗改善的心。

  豪华主卧、270度观景阳台、五星级酒店式物业服务……所有人都喜欢住在核心地段的大平层,拥有最好的资源配套,孩子的玩伴都是小区里高素质高学历中产圈层的掌上明珠。

  身边的朋友,做生意赚了钱,第一想法就是升级住房,炒股赚了钱,第一想法也是换一套大房子。

  有钱人的想法往往很纯粹,那就是配置到这个城市最稀缺的资源。

  在这个层面上,我们可以承认,房地产一直是有需求的,而且这种需求表现在对居住形式的无限追求上,也叫做“刚性改善”。

  事实上,从2015年开始,四大一线城市就已经进入了以“改善”为主力的轮动周期。

  之前买了刚需房的业主“以房换房”,把小房子卖掉,然后填补资金,再买一套更大更好的房子。

  刚需虽然越来越少,但传导性却很强。

  在北京通常是一套刚需房成交,然后带动2-3套改善房成交,甚至我见过“1带5”的。

  而改善客群普遍拥有更好的现金流和稳定的收入能力,对市场的带动作用也明显。

  

房子财富是如何分化的?

  这也解释了为什么今年全国一二线城市出政策,主要围绕着“支持改善性需求”,因为早在官方的大数据里,就已经写明了:

  刚需没前途,改善才是核心。

  这跟生孩子一样,鼓励生二胎或者三胎,而不是一胎。

  存量比增量更有用。

  但这会导致一个结果,社会财富不可避免地走向割裂。

  2

  财富倍差

  几年前,我就一直在讲“分化”趋势,那时候大家还没概念,总以为房价都是一涨都涨,一跌都跌。

  事实上,稀缺资源不属于所有人。房子作为稀缺资源的表达,最终都会走向割裂的状态。

  2020年之前还不是那么明显,直至疫情爆发后,分化趋势开始野蛮生长。

  疫情看似对社会各个阶层无差别打击,但实际上会造成穷人越穷,富人越富。

  为了方便理解,我列几个加减法来表示:

  原来富人有10000元,穷人有100元,疫情导致各损失50元。

  富人资产变成9950元,穷人资产变成了50元。看到没,富人损失的只是资产的0.5%,而穷人则是50%。

  疫情造成经济下滑,这时候央行就会出来放水,资产价格上涨,无论是房价还是股价,富人手里的筹码要比穷人多得多。

  而且富人可以在放水周期中借到更多更便宜的钱,用来投资“钱生钱”,而穷人只能干瞪眼抱怨。

  国内如此,国外更严重。大疫三年后,全球富豪数量飙升。