简述：
文/子木最近，我跟几个搞大数据爬虫的朋友，做了一项研究：把一二线重点城市近5年的成交数据，找出来，系统性梳
文 / 子木
最近，我跟几个搞大数据爬虫的朋友，做了一项研究：
把一二线重点城市近5年的成交数据，找出来，系统性梳理，看看什么样的房子，涨幅最高。
结果很有意思。
保值增值属性最好的，不是学区房，也不是刚需房，而是改善型高品质的二手次新房。
即使是带地铁和商业属性的“硬通货”，也只能排在这类物业后面。
这个结论我之前倒是有预估的，可没想到这几年撕裂地这么厉害。
北京是最明显的，核心板块的改善型二手次新房大都超越了2017年3月房价的峰值。
而刚需房，尤其是地段的一般郊区刚需房，这些年涨幅微弱，甚至原地踏步。
这打破了人们的固有认知。
一直以来，大家都认为北上广深等超级购买力城市的房价无关乎地段，房价永远在涨。
于是大都喜欢从六环买到五环再到四环，层层打怪升级，但现在，当外围区域滞涨后，这条路径就被打断了。
后来我把近几年的经济和人口数据拿出来比对，发现这几乎是所有城市的核心大趋势，即使是三四线小城市都无法避免。
几经探究，我把这种趋势总结为“财富的割裂”，而这，将对房地产投资逻辑，产生根本性的转变。
那么什么是“财富的割裂”，在这种趋势下，又该做买房决策？请耐心阅读下面的文字，会有不一样的感悟。
1
什么是刚改
我记得在2018年时，CCTV2套有一个节目，《大讲堂》。
有一次，央行货币政策委员会委员樊纲，跟人们说：“只要六个钱包能帮你凑够首付的话，那么最好还是买房子。”
这里的“六个钱包”，是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母，共六个钱包。
此话一出，被一些媒体解释为“鼓励啃老”，遭遇网上大量年轻人的声讨，唾沫星子都能淹死。
事实上，没有赞成不赞成，他解释的就是一种社会现象。
年轻人毕业到大城市，父母有钱就买得起，父母没钱就买不起。
可是大众不喜欢这个现象，所以说这个现象就会被认为是为“不合理的现象”背书，而被批判。
现在来看，那时候如果听了这句话，受家里助力在大城市买房，现在已经完成了一定的资产财富积累。
而现在，你再提“六个钱包”，已经不太切实际了。
拿北京来说，二手房均价大概在65000元/平米，一套差不多点儿的房子，首付怎么算，也得2-300万元左右。
过去家里人凑个几十万，勉强还能买到，而现在，小城市的家庭，谁家能动不动拿出2-300万呢？
并不多见。
这就注定了，房价越涨，能在大城市买得起房子的人就少。
这时候很多人着急了，如果刚需持续减少，房价不就得往下跌吗？这样一线城市的房价都要完蛋了啊。
别着急，再给你讲一个概念，“刚改”。
房子够不够住，没人知道，但共识是，所有人，都有一颗改善的心。
豪华主卧、270度观景阳台、五星级酒店式物业服务……所有人都喜欢住在核心地段的大平层，拥有最好的资源配套，孩子的玩伴都是小区里高素质高学历中产圈层的掌上明珠。
身边的朋友，做生意赚了钱，第一想法就是升级住房，炒股赚了钱，第一想法也是换一套大房子。
有钱人的想法往往很纯粹，那就是配置到这个城市最稀缺的资源。
在这个层面上，我们可以承认，房地产一直是有需求的，而且这种需求表现在对居住形式的无限追求上，也叫做“刚性改善”。
事实上，从2015年开始，四大一线城市就已经进入了以“改善”为主力的轮动周期。
之前买了刚需房的业主“以房换房”，把小房子卖掉，然后填补资金，再买一套更大更好的房子。
刚需虽然越来越少，但传导性却很强。
在北京通常是一套刚需房成交，然后带动2-3套改善房成交，甚至我见过“1带5”的。
而改善客群普遍拥有更好的现金流和稳定的收入能力，对市场的带动作用也明显。
这也解释了为什么今年全国一二线城市出政策，主要围绕着“支持改善性需求”，因为早在官方的大数据里，就已经写明了：
刚需没前途，改善才是核心。
这跟生孩子一样，鼓励生二胎或者三胎，而不是一胎。
存量比增量更有用。
但这会导致一个结果，社会财富不可避免地走向割裂。
2
财富倍差
几年前，我就一直在讲“分化”趋势，那时候大家还没概念，总以为房价都是一涨都涨，一跌都跌。
事实上，稀缺资源不属于所有人。房子作为稀缺资源的表达，最终都会走向割裂的状态。
2020年之前还不是那么明显，直至疫情爆发后，分化趋势开始野蛮生长。
疫情看似对社会各个阶层无差别打击，但实际上会造成穷人越穷，富人越富。
为了方便理解，我列几个加减法来表示：
原来富人有10000元，穷人有100元，疫情导致各损失50元。
富人资产变成9950元，穷人资产变成了50元。看到没，富人损失的只是资产的0.5%，而穷人则是50%。
疫情造成经济下滑，这时候央行就会出来放水，资产价格上涨，无论是房价还是股价，富人手里的筹码要比穷人多得多。
而且富人可以在放水周期中借到更多更便宜的钱，用来投资“钱生钱”，而穷人只能干瞪眼抱怨。
国内如此，国外更严重。大疫三年后，全球富豪数量飙升。
