（四）上海房地产市场情况

课题由市统计局承担。2017年，在全国房地产市场调控趋严背景下，上海实施以销售公证摇号及销售一价清等精准聚焦式的细化调控措施，房地产市场运行总体平稳，投资增速低位波动、在建规模基本稳定、新建住房供应大幅减少、楼市交易大幅萎缩。

一、 房地产开发建设情况

1. 房地产开发投资增速低位波动

2017年，房地产开发投资3856.53亿元，比上年增长4.0%，增速较上年回落2.9个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为53.2%，比上年下降1.7个百分点。

房地产开发投资呈现增速震荡回落、低位波动走势。1～2月份10.0%的增速为全年最高点，之后逐月回落，上半年降至4.1%，下半年在3%～5%的区间低位波动（图1）。

坚持居住为主的房屋建设导向，同时不断规范“类住宅”开发建设。2017年，住宅投资增速加快，非住宅投资下降。住宅投资2152.40亿元，比上年增长9.5%，增速较上年加快1.1个百分点，占房地产开发投资的55.8%，比上年提高2.8个百分点；办公楼投资642.20亿元，下降7.7%，占16.7%；商业用房投资506.71亿元，下降2.4%，占13.1%。

随着近些年高楼板价的土地进入建设阶段，土地购置费呈现快速增长，占房地产开发投资的比重提高。2017年，土地购置费1523.05亿元，比上年增长26.1%，增速较上年加快5.8个百分点，占房地产开发投资的39.5%，占比提高6.9个百分点。

2. 商品房建设规模基本稳定

商品房建设规模基本稳定，施工面积小幅增长。2017年，商品房施工面积15362.25万平方米，比上年增长1.7%。其中，住宅8013.80万平方米，下降0.7%。

受土地供应减少影响，商品房新开工面积2618.00万平方米，比上年下降7.8%。其中，住宅新开工面积1402.91万平方米，下降2.3%。从结构分析，市场化住宅新开工面积716.07万平方米，下降10.1%，占全部住宅新开工面积的51.0%，比上年回落4.4个百分点；保障性住宅新开工面积686.84万平方米，增长7.3%（表1）。

2017年，商品房竣工面积3387.56万平方米，比上年增长32.8%。其中，住宅竣工面积1862.74万平方米，增长21.5%。从结构分析，市场化住宅竣工面积1041.95万平方米，增长43.2%，占全部住宅竣工面积的55.9%；保障性住宅竣工面积820.79万平方米，增长1.9%。

3. 本年到位资金出现下降

2017年，房地产开发项目本年到位资金5384.65亿元，比上年下降16.0%。受房地产信贷额度控制影响，国内贷款下降3.6%；受新建商品房销售面积减少影响，定金预付款及个人按揭贷款大幅下降35.5%（表2）。

至年底，上海市中外资银行本外币房地产贷款余额19848.50亿元，比上年增长12.6%。其中，房地产开发贷款余额5455.15亿元，增长11.1%；个人购房贷款余额13546.65亿元，增长13.1%；公积金贷款余额3531.01亿元，增长8.4%。

二、 楼市交易大幅减少

2016年上海市经历了三次房地产调控，四季度起楼市出现明显降温，2017年全国房地产继续调控，行政监管措施强化，房地产调控措施细化，成效明显。

1. 新建商品房销售面积大幅下降

2017年，新建商品房销售面积1691.60万平方米，比上年下降37.5%。其中，住宅销售面积1341.62万平方米，下降33.6%（图2）。从结构分析，由于市场化新建住宅供应大幅减少，导致销售面积仅为575.04万平方米，下降51.9%，占全部新建住宅销售面积的42.9%，比重回落16.3个百分点；保障性新建住宅销售面积766.58万平方米，下降7.0%。

2017年，上海不断规范“类住宅”销售市场，与2016年火爆的销售情况相比，商办楼销售形势急转直下。办公楼销售面积124.10万平方米，比上年下降59.5%，上年同期则是大幅增长55.2%；商业营业用房销售面积79.33万平方米，下降61.5%，上年同期则是大幅增长81.1%。

2. 存量住宅销售低迷

2017年，存量房网签面积1509.82万平方米，比上年下降57.6%。其中，存量住宅网签面积1179.18万平方米，下降62.7%。从月度成交量看，1月份、2月份适逢春节假期，成交量均低于80万平方米；3月份市场迎来“小阳春”，成交量反弹至年内最高的153万平方米；随着全国各地调控政策出台，上海市楼市成交量出现萎缩，4月份、5月份分别为121万平方米和114万平方米；之后市场观望气氛更加浓厚，传统的“金九银十”行情并未出现，月度成交量持续在90万平方米左右的规模低位波动。