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地产下行期:这一次 有何不同?

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2022年04月12日 04:55:03 游览量: 163

简述:

下载新浪财经APP,查看更多资讯和大V观点南华期货研究所nbsp;戴朝盛核心观点:房地产行业周期性,因数据时长限制

  南华期货研究所 戴朝盛

  核心观点:

  房地产行业周期性,因数据时长限制,我们比较了此轮周期与上两轮的不同之处,具体来看,主要有6点:分别是房价相对坚挺且大户型(>144平方)更加受到市场青睐,地产开发投资跌幅较大,尽管不明显,但销售确实更加偏冷,地产企业资产负债率是历史最高,企业爆雷问题更加突出,购房者面临的利率环境不一样,理财产品收益率远低于贷款利率。

  通过对比本轮地产下行期与之前2012年和2015年的不同之处,我们可以发现除价格外,最大的不同在于房地产企业的高杠杆,以及行业整体的债务风险,特别是民营房企的爆雷现象。当前所有出台的房地产支持政策均与之前两轮行业低谷时的类似,即大力放开需求端,放松首套房认定标准、降低房贷利率、取消限售限购等等,但对于核心的债务风险问题仍没有较好的解决方案。我们认为在以往措施基础上,应积极化解特定房企的债务风险,稳定市场情绪,才能有助于房地产行业真正企稳回升。

  风险提示:理解不够全面

  1.1. 房地产行业的周期性

  房地产行业是有周期性的。自98年房改释放需求后,房地产市场经历了十年的黄金期。08年金融危机的到来打破了这种持续性,也将房地产行业推向了以三年为一周期的新的平台期。

  2015年后的这一轮周期在融资潮以及棚改等政策影响下被拉长。2020年初突发的疫情只是短暂地打断了市场的节奏,并不能算是又一轮探底,直到2021年下半年特别是四季度后,市场才开始真正地感受到了冷意。

  目前房地产市场仍未见底,同样是冷,但传递的方式可能不太一样。那么这一轮探底之旅和以往有何不同?我们做一分析。

地产下行期:这一次 有何不同?

  1.2. 这轮地产下行期的不同之处

  1.2.1. 房价相对坚挺

  与2012年和2015年两轮下行期相比,本轮房价相对保持坚挺。从百城住宅价格指数来看,上两轮周期底均出现大量城市房价同比下跌,譬如2012年最多66个城市同比下跌,而2015年则是90个,但是今年我们看到至今还只有24个城市同比下跌,远低于往届水平,因而我们看到百城住宅价格指数同比仍是正值。

  分能级来看,以往一线城市房价同比明显高于二三线城市,相对更为坚挺,但这次我们看到一二三线城市表现差不多。

地产下行期:这一次 有何不同?

  从新房价格来看,此次与2015年相同,即一线城市房价更加抗跌。分面积来看,以往大面积户型跌幅最大,但这次大面积户型反而更加抗跌。2018年以来,大面积(>144平方)户型涨幅超过了中等面积(90-144平方),直逼小面积(≤90平方),一定程度上表明富人阶层/改善型的购买需求扩大。

地产下行期:这一次 有何不同?

  二手房市场中,一线城市的核心优势更加凸显。分面积来看,与新房市场类似,2018年后,大面积(>144平方)户型涨幅更加可观。不过在此轮下行期,三种户型均呈现同比微幅下跌态势。

  通过新房与二手房涨跌幅的对比可以发现,以往下行期,新房和二手房均明显下跌且跌幅较为接近。但这轮下行期,新房还在涨,只有二手房出现了下跌,确切地说,只有三线城市的二手房同比下跌了。新房市场关于土地财政,也关于民生,地方政府有较强的挺价意愿,加之部分城市限价政策下,一二手房倒挂,新房价格相对更加坚挺。

地产下行期:这一次 有何不同?

  1.2.2. 房地产投资当月跌幅较大

  从投资额来看,此轮房地产投资当月同比跌幅较2012年和2015年两轮明显扩大,也大于2008年那次,直逼2020年2月疫情控制最严格的时候。从累计同比看,当前增速远低于2012年那次,与2015年的这轮比较接近。

地产下行期:这一次 有何不同?

  1.2.3. 销售端更加偏冷

  如果我们以统计局的每月销售面积数据来看,目前当月同比涨幅的3个月移动平均值已经低于2012年和2015年那两轮,与2020年疫情初期接近。假如观察30大中城市商品房成交面积,可以看到3个月移动均值当月同比虽然略高于2012年的水平,但明显低于2015年的水平。总体而言,相比前两轮,此次销售端更加偏冷。

地产下行期:这一次 有何不同?

  1.2.4. 房地产企业资产负债率高企