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2月房地产行业数据点评:施工投资支撑房地产投资超预期 基本面下行压力仍达

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2022年03月18日 16:06:09 游览量: 139

简述:

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统计局销售数据表现好于百强,数据背离受多方因素影响。根据统计局数据,1-2 月销售金额、销售面积同比增速为-19.3%、-9.6%,单月降幅环比12 月分别扩大1.5pct、减小6.1pct,销售数据表现好于百强;对比来看,克而瑞百强房企1-2 月权益销售金额、销售面积下滑44.82%、42.58%,二者数据存在背离,我们认为可能原因在于,1)统计口径不同,克而瑞统计口径为百强房企,不同于统计局的市场整体口径;2)数据来源不同,克而瑞数据来源于各地房管局备案数据,而统计局数据为房企自行填报。经济较低迷、多城房价下行、房企暴雷影响交付的担忧仍存,购房者观望情绪较重,此外,2 月居民中长贷同比少增4572亿元,为历史首次负增长,销售下行压力仍大,地方政策有望进一步跟进调整。近期多地下调购房首付比、放松限购限售、下调房贷利率,政策放松加码影响下,预计销售将于二季度企稳。

土地表现延续低位,一批次供地开展后降幅或有所收窄。1-2 月土地购置面积增速回落至-42.3%,单月同比降幅扩大9.1pct;成交价款增速-26.7%,单月增速下降22.5pct,土地表现延续低位。去年三批次集中供地来看,供地质量有所提升,部分热点城市降低土拍参与门槛,上述积极变化下,三批次集中供地整体还是延续了二批次市场走向,热度仍处低位。

2022 年一批次集中供地未完全展开,导致2 月土地表现低迷,随着房企存量项目开发完成,补库存动力较为充足,同时多地调整土拍细则,预计一批次供地开展后降幅将有所收窄。

新开工降幅扩大至12.1%,竣工增速转负至-9.8%。1-2 月开发企业房屋新开工面积增速-12.1%,单月降幅减小19pct,销售、资金承压下,房企开工意愿与开工能力均不足;同期房屋竣工面积同比增速-9.8%,单月增速下降11.7pct,施工面积同比增速下降3.4pct 至1.8%,主要为“保交楼”相关政策推动下,积压存量项目施工释放。房企资金承压未缓解的背景下,预计未来新开工下行压力仍大,竣工受国家“保交房”政策保障影响下行较慢。

单月投资增速转正至3.7%,价格变化拉动施工投资上行。1-2 月投资同比增速3.7%,单月增速提升17.6pct,扭转去年下半年来的负增长态势,投资整体表现超预期。结合2021 年1-12 月数据来看,土地投资增速在12 月下降1.5pct 至2.1%,为去年4 月以来最低位,同期施工投资增速微降1.8pct 至7.2%。1-2 月土地购置面积、施工面积累计增速分别下降至-42.3%、1.8%,土地投资仍较为低迷,施工面积维持正增长,叠加PPI 相对高位下、原材料单价上涨,带动施工投资额增速上行,且施工投资于总投资额占比较高,其较强的推动作用弥补土地投资的拖累,支撑单月投资额增速转正。展望长期趋势来看,土地投资、施工投资仍将承压,受一批次供地影响,土地投资近几个月内或有些许好转。

资金承压态势延续,按揭贷仍较为低迷。1-2 月到位资金增速-17.7%,单月增速上升1.6pct,符合预期,整体资金承压的态势延续;受销售端景气度下行影响,整体到位资金中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款当月增速分别为-27.0%、-16.9%,增速较上月分别下降1.1pct、9pct,按揭贷仍较为低迷。

投资建议:统计局公布1-2 月销售金额增速同比下降19.3%,对比克而瑞百强房企1-2 月权益销售金额、销售面积下滑44.82%、42.58%,数据存在一定背离,我们认为可能原因在于统计口径、数据来源的差异。年初至今,多地下调购房首付比、放松限购限售、下调房贷利率,调控力度增强;两会政府工作报告强调货币政策强调“扩大新增贷款规模”,宽信用趋势延续;当前“稳增长”主线下,政策调控或将进一步加速,基本面修复存在支撑。但另一方面,销售景气度仍较低,按揭贷回落(2 月居民中长贷出现历史首次负增长),同时多地疫情反复引发市场忧虑,当前市场观望情绪仍较重,销售企稳仍需等待。我们认为,政策放松如期加码,行业beta 向上趋势不变,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部绿档房企优势显现,同时,伴随现阶段限售限购、预售监管、信贷调节力度加强,民营房企流动性改善机遇增加,估值性价比凸显,配置可适度下沉至腰部弹性标的,A 股推荐万科A保利发展招商蛇口金地集团金科股份滨江集团;H 股推荐龙湖集团华润置地中国海外发展旭辉控股集团融创中国

风险提示:基本面不及预期;融资收紧;供给侧改革出清影响情绪。