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一线调研|二手房:北上广深分化,深圳“领跑”

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2020年05月06日 06:40:42 游览量: 104

简述:

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  二手房:北上广深分化,深圳“领跑”

  2020年4月,一线城市房地产市场快速转暖,成交量环比增长37%,新房市场走出“回暖”行情。

  反观二手房市场,疫情期间积累的刚需逐渐释放,北京市场整体行情呈现量增价跌趋势,上海刚需购买力则受疫情压缩,造成了成交均价的小幅回落,深圳表现出一二手房热度逐步上升的趋势,而广州则在四大一线城市走出了“独立行情”,二手房复苏程度不及新房市场。

  新冠疫情是压缩了居民购买力导致复苏缓慢,还是刺激了报复性消费带来强势反弹?北上广深又将呈现出怎样的差异化行情呢?本次调研着眼于四大一线城市二手房市场,还原真实市场走向。

  01/ 深圳

  3月成交面积超去年月均

一线调研|二手房:北上广深分化,深圳“领跑”

  2019年以来,深圳二手房成交面积月度变化在下半年一直维持高位,月均成交面积维持在65万平方米左右,显著好于一手房。

  步入2020年,二手房市场火热行情延续,刨除2月份受新冠疫情影响,成交锐减,1月和3月二手房成交面积依旧可观。

  尤其3月份,在多数小区封闭式管理无法现场看房的情况下,单月成交面积也达到了70万平方米,属近半年来的高位,购房者热情依旧高涨,市场回暖显著。一季度二手房成交面积大幅提升,达到160.51万平方米,较去年同期增加74%,成交套数17578套,同比增加64%。

  从成交均价变化来看,二手房房价保持稳定,2019年四季度以来基本都维持在5.8万元/平方米,主要原因在于目前二手房成交结构仍以90平方米以下2-3房的刚需户型为主,与一手房依托豪宅拉动房价波动上行形成了鲜明对比。

  图:深圳2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况(单位:万平方米,元/平方米)

一线调研|二手房:北上广深分化,深圳“领跑”

  数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

  CRIC监测的4月周度数据来看,深圳二手住宅整体成交热度依旧高位维持,14-17周(3.30-4.26)成交面积为54.84万平方米,二手房的挂牌价格也有节节攀升的趋势,高性价比的二手房依旧是市场的热点。

  二手房市场快速升温的主要原因在于:

  新房供应严重不足,1-4月累计供应量同比下降70%,导致了一部分购房需求转向二手房市场。

  学区概念驱动,对于深圳这类教育资源相对稀缺的城市而言,关内的南山、福田、罗湖等教育配套相对齐全的区域无疑成为购房者“必争之地”,以此带来了短期成交大热。

  市场资金充裕、低廉且利差的存在助推“贷买房再抵贷”闭环形成,在市场资金充裕且相对成本低廉的事实下,假借疫后振兴中小企的春风,通过“借长债”-“购房后再抵押”-“借短债”的“物业抵押经营贷”闭环,既能获取不同期限贷款间利差,也能通过房产构筑避险资产。

  去年“以小换大”二手房置换客群陆续收到银行放款,开始进场,也一定程度拉动了成交量的持续攀升。

  图:2020年第1周-2020年第17周深圳二手住房成交面积(万平方米)

一线调研|二手房:北上广深分化,深圳“领跑”

  数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

  值得关注的是,近期光明区住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。在深圳房地产发展史上,这是第一次官方对房价给出“具体”指导意见。

  这一轮整治并不限于光明区,二手房热点片区里价格异常、明显偏离市场行情的二手盘源,均是本轮监管重点关注的对象。一旦行政性手段介入,预期5月深圳二手住宅成交均价有望维稳甚至稳步回落。

  02/ 北京

  整体行情呈现量增价跌趋势