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北京二手房挂牌量“突破10万套”背后真相

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2022年11月24日 08:49:43 游览量: 52

简述:

在二手房市场,心理拉锯战是永恒的主题,尤其是被放大解读的数据,往往会引起人心惶惶,风声鹤唳。穿透消息本

王瑶最近突然急迫了起来,两年多前在北京朝阳区东五环附近购买了一套“老破小”的她,原本没有置换计划,现在也打算加入“挂牌”队伍,开始密切关注市场动态消息。

这种变化,源于近期“北京二手房挂牌量激增到10万套,创历史新高”的说法一度冲上热搜,市场氛围被烘托得紧张了许多,“成交明显下跌,价格承压”的言论甚嚣尘上,“抛售潮”等一些想当然的猜测也出现了。

21世纪经济报道记者调研发现,事实并非如此,“激增”“创历史新高”“明显下跌”“抛售”诸如此类吸引眼球的说法并不成立。

北京链家研究院院长高原提供给21世纪经济报道记者的正式数据显示,10万套挂牌量属于北京二手房市场的正常水平,“超10万套挂牌量”已经连续三年出现;而且今年下半年的挂牌量是一条平稳增长曲线,不存在短时间内急剧增长的情况。

成交量也处在正常区间。北京住建委数据显示,2022年6-9月,北京二手房网签数量呈稳定上升趋势,10月网签数据微降,考虑到网签数据的滞后性,叠加疫情影响和季节性回落因素,“属于合理变化,完全不构成‘抛售’。”一位不愿具名的业内人士表示。

而且,二手房挂牌量与市场情况并不能划等号。高原强调说,二手房挂牌量与市场形势之间的关联相对较弱,挂牌量受到多方因素影响,并不能直观反映市场走势,也不好以此单一因素预测未来情况。

值得注意的是,相对于北京全年超过16万套的二手房交易量,10万套挂牌量并不足以得出“库存积压”的结论。业内人士的一个共识在于,放眼全国,北京楼市的波动性并不高,很少出现大起大落的戏码,整体依然属于稳健的第一梯队。

在二手房市场,心理拉锯战是永恒的主题,尤其是被放大解读的数据,往往会引起人心惶惶,风声鹤唳。穿透消息本身,拉长周期看待数据,不失为一条合理路径。

图片来源:视觉中国

多年均超10万套

北京住建委数据显示,2017年-2021年,北京二手房全年成交量呈现平稳上行趋势,分别达到13.43万套、15.17万套、14.26万套和16.46万套,同期新房网签量则分别为4.82万套、4.75万套、6.43万套和6.81万套。与其他以新房成交为主的城市相比,北京的置换需求占据主流,分析北京楼市,也需要关注这个基础前提。

高原即指出,从近年情况来看,随着住房市场持续发展,北京市二手房年度交易规模已达15-20万套左右水平,与市场规模相比较,当前挂牌中房源量并不属于“库存过高”。

排除了“库存过高”的问题,我们继续关注“历史新高”和“激增”的说法。

根据北京链家研究院监测数据,2019年后,北京链家每年下半年挂牌量均超过10万套。

“10万套挂牌量属于北京市场的正常水平。”高原告诉21世纪经济报道记者,近三月月均挂牌数量相较过去5年下半年平均值无显著变化,当前挂牌量与去年同期相比仅有微增,也无显著变化。

另据58安居客房产研究院统计数据,北京近几个月的二手房在架量也无明显波动。2022年10月,北京市二手房在架房源量环比增加0.2%,与上月基本持平,已连续6个月维持在15万套出头的水平。

今年3月份,58安居客的北京市二手房挂牌数量曾超过18万套,彼时却并未掀起舆论关注。

即便与高成交量的去年同期相比,多位经纪人和机构分析师提供给21世纪经济报道记者的数据显示,二手房挂牌量并未达到“超出去年同期2万套”的水平。

而且需要注意的是,去年是北京楼市成交“大年”,相对较快的去化速度拉低了房源量,低基数之下,同比数据的参考性需要打个折扣。

“综合判断,当前北京市场处于疫后恢复平台期,新增挂牌、带看、成交、价格等各项指标无显著波动,各项指标均处正常范围。”高原强调。

至于二手房挂牌量与市场走势之间的关联,更加需要审慎看待。一般来讲,包括新增房源、动态销售房源、核销房源等在内,挂牌房源量指标的影响因素较多。

据高原解释,房源挂牌量容易受到企业经营管理行为影响。例如,企业拓展在新行政区域内加开门店,则短期内该区域挂牌量会有所增加,挂牌中房源量即可能快速提升;又或者,新建商品房在特定时间点达成上市交易条件后集中挂牌,也可能造成短期内库存增加;再者,企业对部分地区挂牌周期长、业主无法联系等“沉睡房源”进行集中核销则可能会导致房源数量快速下降。“此外,业主往往在三四季度集中挂牌以期春节前完成交易,因此三四季度挂牌量亦会有季节性升高。”

换而言之,挂牌房源量增减与市场形势的关联,并没有那么紧密。

高原通过回溯既往挂牌房源量数据与成交数据,房屋成交价格、房屋成交量走势的关系发现,“挂牌量预示市场冷热”的推论可能难以成立。