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楼市拐点出现!武汉二手房进入“停涨”阶段,新房走势如何?

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2021年09月21日 14:59:55 游览量: 84

简述:

这个月的全国楼市有点热闹:恒大危机四伏、第二轮 集中土拍 政策陆续发布;武汉楼市也不甘落后:落户政策调整几

这个月的全国楼市有点热闹:恒大危机四伏、第二轮 " 集中土拍 " 政策陆续发布;武汉楼市也不甘落后:落户政策调整几乎 0 门槛。

当然最让人关注的,是国家统计局发布了最新的《2021 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示,武汉新房环比 "8 连涨 ",二手房环比 " 停涨 ",难道武汉楼市将出现新的转折点?

二手房数量下滑 价格 " 停涨 "

从国家统计局的数据来看,武汉 8 月二手房价环比上涨为 0,意味着 8 月份相比 7 月份,整体二手房价没变化。

据官方最新公布的数据显示,8 月存量住房成交 7238 套,成交面积 69.72 万平方米,环比减少 26.09%,同比减少 30.52%。

除了价格 " 停涨 ",在二手房交易平台上,二手房售房源套数依然是 10W+,但成交房源却下降了 2637 套。

在二手房平台上查看,武汉 8 月带看次数目前位于全年最低值,比 2 月份的春节数量还少;新增房源量位于全年倒数第三,仅高于 1、2 月。

八月的武汉二手房市场,提前进入了 " 寒冬 " 时节。

二手房成交下跌,意味着什么?

首先,信贷政策影响威力巨大。

之前武汉停贷闹得沸沸扬扬,官媒回应为:" 并非全面停贷,市场也无需恐慌。贷款审批时间在半个月至一个月之间,属于正常的业务流程时长,并不存在‘无额度’情况。如果购房者被告知放款困难,可能与购房者自身资质不足有关。" 虽未完全 " 停贷 ",但的确越来越难了!

二手房出售速度缓慢,贷款放款需要 6 个月以上时间,大量房源无法按时交易,导致大量买方客户转向新房市场,卖方客户由于无法收回资金,也无法进行后续的改善及投资置业;

同时中心城区房屋总价更高,银行额度紧张,大量中心城区银行新房额度严重不足,根本无法顾及二手房交易信贷,导致中心城区二手房贷款放贷周期更长,更加抑制二手房的交易。因此二手房信贷政策影响最大的必然是中心城区,不仅新房市场额度不足,二手房更是严重受到抑制,进一步影响后续的改善及投资置业动作。

其次," 房住不炒 " 是永远的主题

楼市有一个规律:量在价先。一般是成交量先行回落,然后再带动房价松动,最后量价齐跌,市场进入横盘走势。

这背后的道理很简单,最严政策之下,市场先是僵持,买方卖方博弈,谁也不愿退后一步,结果成交量断崖式下滑而价格岿然不动。当时间持续,一些炒房客经不过资金压力,不得不降价抛售,由此带动房价回落。

在政府坚持 " 住房不炒 " 的大前提下,政府层面必然是引导各项政策首先针对首套房置业者,各家银行定向加强对刚需区域及热点刚需项目的信贷支出力度,对于广大的刚需购房者更加友好。

光谷东一直是武汉楼市高烧不退的一个地区,但前段时间光谷东发布 " 凭票买房 " 政策,以及实行了五次的 " 集中开盘 ",都是为了限制炒房行为。

刚需可以凭资格购买到心仪的楼盘和户型,同时也规范了楼市的种种乱象,而那些想利用炒房一夜暴富的炒房客,连购房资格都没有,其它的也毫无意义。

最后,依然是那句话:稳地价、稳房价、稳预期。稳字当头,既要遏制大涨,又要防范大跌。多个城市出台 " 限跌令 " 与 " 限涨令 ",其实并不是官方要一味遏制房价下降或上涨,更重要的是防范该涨的不涨,不该跌的乱跌," 稳 " 是当前最主流的楼市热词。

刚需能迎来买房最佳时机吗

武汉二手房成交量下跌,首先受影响的就是置换者。他们一方面想要改善,但大多数手头又没钱,只有将自住的一套卖出去才能换得二套房首付,且二套房首付比一套房高了不止一点点,按远洋东方境世界观一套 164㎡的 4 居室来算,首套房 30% 的首付只需 132 万左右,但二套房却需要 265 万左右,翻了整整一番。

首套房房贷计算

二套房房贷计算

但由于二手房限贷甚至停贷的局面,买房者无法贷款,卖房者拿不到款,最终新房中最 " 受伤 " 的就是属于改善型购房者的大户型。

再结合此次国家统计局发布的武汉新房价格,武汉新建商品住宅销售价格环比上涨 0.4%,武汉新建商品住宅销售价格同比上涨 6.4%,新房市场明显向好。

除了置换者,更受打击的就是炒房客了。前段时间光谷东的一次开盘引发不少人关注,因为开盘不是新房,而是二手房。开盘的是中建光谷之星一套面积 144 平,挂牌价 468 万的房源,算上税费,总价约 500 万落地,单价约 3.5 万左右。

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