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参考价政策是否有效?个别城市二手房价已缩水 15%

作者: 揭阳房产网 更新时间: 2021年07月30日 08:11:27 游览量: 128

简述:

研究背景 2021 年全国房地产市场出现了一个较大的变化,即部分城市推行了 二手住房成交参考价格 制度,也可以理解

2021 年全国房地产市场出现了一个较大的变化,即部分城市推行了 " 二手住房成交参考价格 " 制度,也可以理解为指导价或限价制度。本报告将其简称为 " 参考价制度 "。参考价制度推行,将二手住房价格正式纳入监管体系中,完善了二手住房市场价格的监管。虽然过去二手住房的价格监管也有,但更多体现为市场交易秩序的管控。而模仿、参考一手房限价政策的,则是此次的二手住房成交参考价格制度。

此次制度的出台,和几个大背景有关系:2020 年底中央经济工作会议提出 " 解决好大城市住房突出问题 "、2021 年 4 月中央政治局会议提出 " 防止以学区房等名义炒作房价 "、2021 年 4 月住建部约谈全国 5 城时明确 " 强化二手房交易管理 "。而从市场本身来看,当前各大城市二手住房交易规模大、占比高,同时二手住房尤其是学区房等价格虚高、炒作现象较为明显。基于此类原因,积极对二手住房价格进行调控非常有必要,这样才能真正促进二手住房市场的平稳健康发展,也才能真正促进一二手房市场全方位的健康发展。

目前全国有 4 个城市明确推出二手住房成交参考价制度,其积极落实 " 房住不炒 " 精神、主动出击,为二手住房价格稳定提供了值得借鉴的模板。研究此类城市的政策内容、关注政策效应,成为其他城市需要积极去做的。该制度的推进,将会影响到房源挂牌、房源定价、市场成交、市场价格等内容。但是从目前市场反馈的情况看,市场参与者会更多关注 " 二手房价格跌多少 "、" 什么城市会跟进 " 等内容。基于此,本报告重点聚焦 " 参考价制度下的房价趋势 " 主题,通过相关分析,以对这一新政策有更深刻的认识,同时为各市场参与主体提供更多的参考。

二手房价过热的城市名单

二手住房参考价制度的推行,和二手住房价格虚高、房价炒作等有直接的关联。当前对于二手住房价格的冷热界定,还缺乏统一的标准。不过从全国部分城市具体政策来看,如苏州、武汉等都提出了二手住房价格年度涨幅不超过 5% 的规定。据此,我们将 " 房价指数同比涨幅大于 5%" 界定为 " 房价偏热 "。

本报告选取全国 70 个大中城市房价指数进行分析,以研究二手住房价格的冷热程度。统计显示,今年 6 月份,全国 70 个城市中,二手住房价格指数同比涨幅超过 5% 的共有 25 个城市,其位于 " 房价偏热 " 区间。其中,最热的 10 个城市包括广州、徐州、上海、北京、宁波、深圳、杭州、银川、金华和泉州,即四个一线城市均在其中,同时徐州、金华和泉州 3 个三线城市也在此名单中。这 25 个城市二手住房价格指数过热,一定程度上会加快调控的升级。其中有 4 个城市已经落实了二手住房参考价制度,预计剩下的 21 个城市升级或推进的概率较大,尤其是一二线重点城市。

参考价制度下的房价走势

今年全国有 4 个城市即深圳、宁波、成都和西安推行了二手住房参考价制度,充分说明部分地方政府调控有主动性和决心,对二手住房炒作现象采取了零容忍的态度。此类城市二手住房参考价的形成机制有差异,但总体上会参考二手住房网签价格、周边一手住房价格等因素,且是以住宅小区为单位进行发布。这 4 个城市的政策属于先行者,其改革思路、政策内容、推进情况、政策效应等都值得其他城市的学习和借鉴。相关政策内容如下表。

参考价政策是否有效?个别城市二手房价已缩水 15%

此类城市相关政策落实后,市场反应和效果如何?这里我们将这四个城市二手住房价格指数走势和全国 70 城二手住房价格指数走势进行对比。其中 4 城二手住房价格指数为 4 个城市相对应数据的简单算术平均值。数据显示,对这 4 个城市而言,在 2019 年三季度前,二手住房价格有降温现象,房价走势相对不强势。而在 2020 年期间,疫情冲击下各类资金加快进入房地产市场,同时一手房房源不足的情况下二手房交易趋于活跃,此时二手住房价格指数明显攀升。到了 2021 年 2 月份该曲线处于顶部,4 城二手住房价格指数同比涨幅为 10.0%,且明显高于全国 70 城的平均水平。

2021 年 2 月份开始,深圳率先在全国推行二手住房成交参考价格制度。而后宁波、成都和西安陆续跟进。叠加其他政策管控,4 城二手住房价格指数以降温为方向。到了 6 月底,4 城二手住房价格指数同比涨幅为 8.1%,相比 2 月份的水平已压缩了两个百分点。虽然其压力依然存在,如涨幅明显高于全国 70 城 3.5% 的水平,但是至少说明调控效力在显现。后续若跟进的城市数量增加、叠加二手房信贷政策收紧等因素,那么此类价格指数曲线的下行动力将更强。